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中信证券:4月之后 住房销售将回归正轨

影子2020年03月21日 11:00   
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[导读]市场关注收入预期可能减速,财富可能缩水的背景之下,住房需求是否有巨大波动。
  
  市场关注收入预期可能减速,财富可能缩水的背景之下,住房需求是否有巨大波动。
  2008年的市场下行主要是调控因素造成,和当时美国次贷危机关系不大。在外需更不确定的2008年底,房地产市场已经接近触底。境外因素无论在置业需求还是融资渠道,对中国房地产市场的影响一直都很小。新冠疫情所带来的,也不过是地产企业常有准备的突发市场波动——尽管以往这种波动可能是调控政策造成居多。
  为何住房需求和中国住房市场如此淡定?
  首先,由于中国住房租金回 报 率 远低于绝大多数国家,且房屋持有成本(税,维修成本,物业管理费)很低,经济增速下行,租金滑落,空置率提升,甚至租客退租,都无法改变大多数业主的持有意愿,也不会影响大多数潜在需求价格预期。
  其次,居民杠杆率存在约束,首付比例被严厉监管,居民持有和购置房产的行为也比较稳定。
  再次,需求存在管控,逆周期调节政策释放需求作用明显。政策工具十分丰富,且擅长因时调整,因城施策,完全有能力缓释住房需求。
  最 后,房改后中国房价很少出现大幅下跌,虽然房住不炒使得房价大涨预期消失,但买房保值的观点也深入人心,房地产是中国居民资产配置的压舱石。
  我们认为,春节后市场在缓慢恢复中。随着疫情逐渐平息,复工率不断提高,售楼处开放增多,相信累积的置业需求也会释放。参考以往经验,纵然境内外各大类资产价格波动,预计也并不会对置业需求产生长期影响。我们相信,2020年4月开始,房地产企业的销售逐渐步入正轨。
  我们认为,没有理由过分担心地产需求问题,地产需求是可累积的,是和利率相关的,地产行业的基本面受到“二次冲击”的可能性并不大。由于境内外市场波动,地产股已经出现大幅调整,我们看好龙头公司的投 资 价 值 ,推荐保利地产,龙湖集团,融创中国,世茂房地产,万科A,招商蛇口,华夏幸福等。
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