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存量房贷利率怎么调?央行发公告

影子2019年12月30日 10:20   
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[导读]存量房贷利率怎么调?央行发公告

今年8月17日,央行宣布完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,各银行应在新发放的贷款中主要参考贷款市场报价利率(LPR)定价。但存量贷款的利率当时并未调整,仍按原合同约定执行。12月28日上午,央行就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜正式发布公告。根据公告,明年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。转换工作原则上应于明年8月31日前完成。

变化

保护借贷双方利益

推进定价基准平稳转换

所谓“存量浮动利率贷款”,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。公告要求,自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

2019年8月17日,人民银行发布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制公告。央行有关负责人指出,目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。

为进一步深化LPR改革,人民银行发布了公告,推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

定价基准只能转换一次

于明年8月31日前完成

公告称,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最 后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

中国民生银行首 席研究员温彬认为,尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价,但在预期LPR下降背景下,客户通常会选择浮动利率报价,因为点差已经固定了。如果因经济回升、通胀上行,LPR处于上 升周期,则房贷利率也会随之走升,而如果此前签署的是固定利率,则房贷成本不变。

央行公告称,存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第 一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第 一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

解读

在明年3至8月间转换

加点数值不受时点影响

央行有关负责人解释称,同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3至8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR(5年期以上LPR为4.8%)和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响。目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。

定价基准转换为LPR的,LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定,确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变;转换时点利率水平保持不变;借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。

折扣不同加点数也不同

房贷利率预计轻微下行

据了解,目前5年期贷款基准利率为4.9%。以往的存量房贷合同,都规定了执行利率在基准利率基础上的浮动幅度,每年1月1日重定价时,浮动比例都保持不变。但是每个房贷客户执行的浮动比例可能大不相同。以首套房贷为例。2011年之前的大部分购房者多享受7折优惠;2011年至2017年的购房者多享受8.5折优惠。2017年之后,各个城市各家银行的房贷利率差异加大,首套房贷利率有9折的,有9.5折的,有基准的,还有上浮10%的。二套房贷利率有的是基准上浮10%,有的是上浮20%。在北京地区,最近的存量浮动利率房贷一般是基准利率上浮10%,二套房贷款利率为基准利率上浮20%。

由于原来的浮动比例不一样,转换后的加点数也肯定不同。北京青年报记者计算了一下各种情况下的加点数,发现之前只要享受过折扣的,加点数都为负值:7折的-137个基点、8.5折的-63.5个基点、9折的-14.5个基点;没折扣甚至上浮的都要加基点:基准利率+10个基点、1.1倍的+59个基点、1.2倍的+108个基点。

中原地产首 席分析师张大伟表示,按照央行的转换规则,转换后的最 新利率也与原来老合同的执行利率一样,下次定价要等到2021年了,所以2020年之内,存量房贷客户的执行利率不会变化。因此短期而言,这一政策转变对购房者基本没有影响。但值得注意的是,今年11月20日5年期LPR首 次降低,引导社会资金成本走低,在当前经济形势下,预计房贷利率随着LPR降低出现轻微下行将成为趋势。 整体看,市场平稳是主流。房贷利率波动不会大。

安排

银行要尽快制定存量房贷

定价基准转换工作计划

央行有关负责人表示,转换后利率的加点数值不受转换时点的影响,银行和客户可合理分散办理。自公告发布之日起,银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划,包括系统配套、人员培训等,同时通过多种渠道(包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等)告知客户,在双方协商一致的前提下,尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

公告要求,中国人民银行分支机构应加强对地方法人金融机构的指导,确保地方法人金融机构按照统一部署,妥善做好存量浮动利率贷款定价基准转换工作。

除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款,包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等,可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款,包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等,或转为固定利率。

(文/记者 程婕 统筹 余美英)

举例说明

加点数值如何计算?

央行有关负责人昨日举例具体说明如何在合同转换时计算LPR的加点数值。若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第 一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。


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