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李一戈:没有只涨不跌的房价 也没有只升不降的房租

影子2019年12月28日 11:30   
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[导读]李一戈:没有只涨不跌的房价 也没有只升不降的房租

  年底,又有几位朋友问我,是不是可以买房了。我照例问,是自住还是投 资,原来还是想投 资。跟很多人一样,有些朋友手里积存的钱不足以在京沪一 线城市买房,但放在手里又不甘心,所以想去大城市周边或三四线城市投 资买房。对于投 资性购房的咨询,我通通回答是不知道,因为确实无法预测。

  如你所知,前不久召开的中 央经济工作会议重申了房住不炒的原则。随后举行的住建部年度工作会议则强调,房住不炒是一个应该长期坚持的原则。这再清楚不过地表明,2016年以来的此轮房地产调控,不是权宜之计,而是为建立新的住房制度奠定基础和争取时间的战略性安排。因此,从业人员不应有侥幸心理,而在住房去投 资化的趋势之下,沿用过去的思路进行房地产投 资,大概率将会落败。

  虽然中 央已经明确表示,不会再用房地产来短期刺激经济,但在经济下行周期里,有些城市仍然存在以“一城一策”的名义用房地产来稳定财政收入和地方经济的冲动,只是名目较为隐蔽罢了。不过,过往两年多,只要地方的政策可能引发房价反弹,就会招致主管部门的警示甚至约谈。扔掉地产拐棍是个痛苦的过程,也是绕不开的过程。

  我曾经说过,在限价的行政手段调控下,热点城市新房价格已基本稳定。虽然深圳由于新房严重供不应求,房价上涨动力强劲,但绝大多数城市在投 资需求被遏制的情况下,想涨也很难了。北京的限竞房甚至在低于备案价的前提下也卖得不好,去化率只有43%左右。

  自2018年以来,二手房价格开启了缓慢下跌的历程。二手房是最为市场化的领域,它清晰准确地反映了买卖双方的需求和价格曲线。进入2019年四季度,业主让价的幅度更大了。它反过来对新房定价产生了反向作用。

  多年前舆论就给地产商扣上了一顶暴利的大帽子,但实际上,2003年以来房地产市场迅猛增长的最 大红利获取者,是投 资性购房人。他们得到的其实是两重红利:一方面是享受房价上涨的增值收益,另一方面是将房子出租收取租金。投 资者喜欢将转让房产的税赋转嫁给买方,而租金也极少主动缴税的。这种现象在全球主要经济体都是少见的。

  拉长周期来看,房价是大幅上涨,而房租也是在上 升。多数持有多套住房的业主,即使在楼市下行阶段也不愿意将多余房子出售,就是因为,出租房子照样可以获得不菲的收益。但如果我们说,没有永远上涨的房价,那么房租也不可能永远只升不降。

  日前,住建部等六部门发出通知,要求规范房地产经纪机构市场行为,整顿包括“房租贷”在内的住房租赁市场秩序。房租是买卖双方协商的结果,是一种纯粹的市场行为,政府部门不可能直接干预。但政府部门的政策措施却可以间接影响到房租走向。据说,前述通知下发后,有经纪机构迅速要求业主下调房租,如果后者不同意,它甚至宁愿给付违约金也要退回房子。

  如果我没记错的话,最近一次房租快速上涨,是在2016-2017年,像北京一些城市,涨幅还相当大,让我的年轻同事几乎难以承受。但中介机构涨得不容还价,说是业主涨得理直气壮。那时我还大声疾呼,要像调控新房市场一样调控二手房租金,并呼吁尽快建设更多的公租房上市。这两年大城市的房租放慢了上涨脚步,但仍然在上涨。

  多年前有位专家说,年轻人不一定非得买房,也可以租房住,结果遭到舆论围攻。其实我个人是赞同这个观点的,尤其反对有些年轻人严重透支工薪父母的收入买房。我有个亲戚的孩子,前些时候刚毕业就买房,被我痛骂一顿,然而并没有用,架不住中国父母为孩子无条件的溺爱与付出。

  此轮调控带来的房地产市场稳定,时间之长超过2003年以来的任何时期,这也让年轻人不像过去那么急迫地买房,尤其是商品房;但另一方面,房租的持续上涨,还是一个挥之不去的负担。那为什么我认为房租也应该下降甚至已经到了下降的时候呢?

  以北京为例。从宏观面说,经济处于下行周期,即使不下跌,房租要涨也不是那么容易。当然,决定租金水平的还是租赁市场的供求关系。根据正式的统计数据,过去三年,北京常住外来人口连续负增长。这部分人群是住房租赁市场的主体。再者,限竞房和公租房也分流了二手房的相当一部分租赁需求。

  以上几个因素表明,租赁需求下滑,而租赁供应稳定甚至略有增长,房租大概率应该下降。但由于房地产经纪机构和业主处于强势地位,弱势的租客(承租人)在租金定价方面是没有多少话语权的。加之二手房是个极度分割的市场,信息离散,有关部门多年来是实行一种被动式的管理,基本是市场自我调节为主。

  我有三个期望:一是加快《住房租赁条例》的征求意见工作,适度向保护承租人利益角度倾斜,尽快出台。二是要加快公租房建设速度,特别是利用集体建设土地建公租房,节奏可以更快些。三是除了不时发个通知,主管部门日常也要抽出一部分精力来监督管理二手房市场。

  三个期望汇成一个期望,就是,房租也到有所下降的时候了。


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