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百强房企新增货值达7.2万亿元 二线城市拿地步伐放缓

影子2019年10月17日 16:59   
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[导读]三季度土地市场形势较二季度更加严峻,成交量同比和环比均下跌,溢价率持续回落。整体来看,百强房企拿地同样保持谨慎,四成企业拿地销售比低于行业平均水平
  从“全员销售月”到十一黄金周“折上折”卖房,短短半个月,部分龙头房企可揽入数百亿元销售额。10月初,各大龙头房企都针对黄金周进行了额外优惠促销。得到的结果是,尽管楼市整体平淡,但是只要价格足够吸引,依然能够快速“出货”。
  值得关注的是,龙头房企忙于打折卖房的背后,是快速回笼资金的目的,要么还债,要么买地,尤其要有足够的新增投 资,土地储备充足,才能维持“明天”销售额排行榜上的席位不掉队。
  克而瑞研究中心统计数据显示,截至2019年9月末,销售百强房企的新增货值达7.2万亿元,已有24家房企年内新增货值突破1000亿元,中骏、奥园9月份也迈入新增货值千亿元阵营。
  克而瑞研究中心表示,三季度土地市场形势较二季度更加严峻,成交量同比和环比均下跌,溢价率持续回落。整体来看,百强房企拿地同样保持谨慎,四成企业拿地销售比低于行业平均水平。此外,三季度以来,房企在二线城市拿地步伐有所放缓。
  房企拿地货值集中度上 升
  从开年至今来看,300城土地市场延续低位运行状态,溢价率已经连续5个月下调,9月份300城土地出让平均溢价率下滑至7.7%,接近去年市场最冷期间水平。
  土地市场冷清的背后,是房企拿地投 资趋于谨慎和理性。
  克而瑞研究中心统计数据显示,在百强房企9个月完成的7.2万亿元新增土地货值中,龙头房企的获取货值能力优势仍然显著。销售TOP 10房企新增货值占45%,较上月上涨3个百分点;20强房企的新增货值占比则达到63%;对比销售集中度来看,前30强房企的新增货值集中度均高于销售集中度,意味着未来TOP30房企市场份额仍有增大的空 间。
  从拿地布局来看,在百强房企新增土地储备中,一、二线城市和三、四线城市的占比几乎旗鼓相当,较去年全年而言,二线城市占比提升近6个百分点,可以看出,在行业调整过程中企业投 资更聚焦于高能级城市。
  但从各季度的走势来看,回归二线虽然带动上半年部分二线城市土地市场快速升温,二季度百强房企二线投 资占比一度高达48%,较三、四线城市高出2个百分点。但三季度以来,在二线城市地价短暂攀升后之后,企业投 资也趋于理性,二线城市拿地步伐也有所放缓。
  总体来看,百强房企拿地态度保持理性,拿地销售比下降至0.38。分梯队来看,最为理性的是10强房企和31名-50名的房企,虽然均较一季度有所提升,但两个梯队前9个月拿地销售比分别为0.36和0.33,低于行业平均线。
  而销售额排行在11名-20名与50名-100名这两个梯队的拿地销售比为各梯队中最 高,且一直都保持高位稳定。对此,克而瑞研究中心表示,一方面是房企扩大规模、提升行业地位的需要;另一方面体现出中小房企发展压力比较大。
  值得警惕的是,前三个季度中仍有少部分土储较少的房企拿地力度与去年大幅下滑,未来或将面临销售业绩增长后劲不足、拿地策略被迫调整的问题。总体来看,大部分规模房企的土储去化保持在行业平均水平,因此行业周期下行之际谨慎投资并不会对未来业绩造成影响。  
  龙头房企拿地更为谨慎
  “从企业本身来讲,其实是非常愿意拿地的,但一般企业拿地投 资要根据回笼的现金流定,因此资金链状况决定了房企的补仓力度,尤其对中型房企来说,主观上拿地意愿很强烈,扩大规模和提升业绩的目标明确,哪怕钱贵一点,如果融资到位就会去土地市场找机会。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,目前来看,全国土地市场底价成交地块增加,可谓拿地的窗口期,但房企仍要根据自身战略和资金链状况布局。
  事实上,龙头房企投 资更为谨慎。从拿地单价上就可见一斑。据克而瑞研究中心统计数据显示,TOP 10房企前9个月新增土储平均成本为4646元/平方米,低于百强平均值近300元/平方米;相比之下11名-20名的房企新增土储平均成本为5838元/平方米,对于这部分企业来说,拿地同时还应该注意控制成本,保证盈利空 间。
  对此,有业内人士称,拿地投 资力度多取决于销售情况和融资情况,即是企业现金流水平。保持好的投资节奏的企业,都是根据现金流“量入为出”式拿地,才能保证企业安全。
  “现金流是房企发展至关重要的一部分,可以视作房企的‘血液’,现金流管理的好坏,直接关系到房企的生死存亡。”第 一太平戴维斯估价及顾问服务部华北区高 级董事胡建明表示。
  不过,仍有一部分房企拿地相对积极,既有华润、龙湖、招商蛇口等老牌企业,拿地销售比在0.6左右,显著高于行业平均水平,也有一些千亿元房企如中梁、融信等,拿地相对积极主动。土地储备底气稍有不足,是这些房企在寻求规模进阶和扩张拿地积极的因素之一。
  接下来,克而瑞研究中心认为,结合房企自身销售和市场环境两方面因素来看,四季度大多房企任务重 心会在销售上,投 资力度还会进一步下滑;对于确实有较大纳储需求的房企而言,建议通过多元化的拿地方式增加土地储备,降低拿地成本及风险。


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