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房产资讯|二手房市场半年考:多城热度退减 量价稳定成常态

影子2018年08月02日 17:06   
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[导读]2018年上半年是政策和市场激烈博弈的半年。一方面市场继续保持较高热度,二手房市场在**城市回暖迹象明显。这其中既有受政策抑制的需求自然释放,也



  2018年上半年是政策和市场激烈博弈的半年。
  一方面市场继续保持较高热度,二手房市场在**城市回暖迹象明显。这其中既有受政策抑制的需求自然释放,也有一系列利好政策诸如人才引进的带动。但在二手房市场也看到了较为明显的市场分化:随着持续1年的价格调整,北京(楼盘)观望需求开始积极入市,虽然距离市场高点仍有较大差距,但是已经有走出低谷的迹象,而上海(楼盘)却没有展现出这种市场爆发力;二三线城市市场两重天,重庆(楼盘)、武汉(楼盘)量价齐升,天津(楼盘)、石家庄(楼盘)等几个城市却愈发呈现出有价无市的状态。这其中有政策的影响,在价格持续上涨后,市场可能需要更多的时间消化。而据我们7月2日发布的重 点城市城区一二手房倒挂结果显示,在新房价格受到严格管控的背景下,二手房价格可能存在短期明显的偏高。
  另一方面政策调控逐步加强,不断地查漏补缺。先是住房城乡建设部约谈12城市,大部分城市继续进行调控加码。随后多个城市颁布新政禁止企业购房,30城严格整顿销售市场,市场热度被一轮又一轮的调控影响。开发商融资渠道受阻,现金流的安全比以往任何时候都更加重要。市场的整体环境比以往任何时刻可能都更加严肃。
  从全国20个重 点城市挂牌量价变化来看,2018年上半年市场整体较为稳定,在政策调控压制和市场需求恢复的冲突中,挂牌均价呈现稳中缓涨态势,6月挂牌均价相较于1月上涨1.76%。
  从时间变化来看,挂牌价格二季度呈现明显的上涨趋势。2月受春节返乡影响,二手房挂牌均价小幅下跌。由于新房供应不足,但需求一直旺盛,3月后二手房市场持续火热,开启三连涨模式。
  从挂牌量情况来看,全国20个重 点城市平均挂牌量一季度稳定在10万套左右,3月市场市场升温,挂牌量有所上涨。4月,随着热点城市人才引进政策带动,政策限制的需求定期释放,部分观望需求开始入市,需求上涨带动市场价格上涨幅度较大,挂牌量也随之大幅上涨,高达12万套左右,呈现量价齐涨态势。
  随着市场成交量的上涨,挂牌房源被快速消耗,6月挂牌量微降,但相较1月挂牌量仍然上涨14.17%,表明市场现阶段仍然较热。
  在经过2018年上半年的市场变化后,全国20个重 点城市2018年6月挂牌价分化明显。其中,北京、深圳(楼盘)、上海位于第 一梯队,挂牌价遥 遥 领 先于其他城市,展现出**城市强大的吸引力和高房价的支撑能力。广州(楼盘)、杭州(楼盘)、南京(楼盘)、天津位于第 二梯度,杭州和南京由于2016年市场持续火热,房价上涨较快,杭州更是领跑二线城市,挂牌均价仅次于4个**城市。苏州(楼盘)、珠海(楼盘)、武汉等城市受2017年去库存影响较大,加之其城市本身有一定的竞争优势,房价领 先于其他二线城市。
  中西部二线城市房价与东部城市相比,仍然差距较大。重庆、昆明(楼盘)、长沙(楼盘)在选定的20个重 点城市中排在最 后3位,均价不足北京四分之一。
  从2018年上半年涨降价房源量变化情况来看,除2月涨降价房源量下跌外,其他月份均在不断增长。涨价房源量方面,一直处于稳定增长状态,这主要由于业主对市场普遍持有积极心态,对房源进行涨价销售。降价房源量方面,6月降价房源量上涨较快,主要是因为部分业主急于套现出手或者换房,主动选择降价减少换房周期。两种需求上涨导致涨价、降价量骤增。
  涨价量/降价量波动较大,1月,涨价量/降价量达到近半年的最 低点,仅有0.4。随后市场回暖,涨价量上涨速度大于降价量上涨速度。6月,市场持续保持热度,降价量快速上涨,涨价量/降价量的比例为0.44。
  从全国20个重 点城市挂牌价变化幅度来看,14个城市挂牌价有不同程度上涨,6个城市挂牌价下跌,显示出不同城市二手房市场出现不同的走势。
  西安(楼盘)、重庆、大连(楼盘)、长沙、昆明等城市由于市场较热,二手房交易活跃,2018年上半年挂牌价上涨幅度超过或接近5%。其中西安挂牌价涨幅最 大,高达11.3%,其次为重庆,涨幅为8.9%。苏州、成都等城市受调控影响,特别是成都,经历了市场由热转冷的变化,上半年挂牌价累计涨幅仅在1%左右。而珠海、郑州(楼盘)、石家庄等城市由于前期市场涨幅较大,市场后劲不足,在政策高压下市场遇冷,挂牌价纷纷下跌。珠海、郑州下跌幅度超过4%。
  从历史走势来看,成交量价格曲线走势滞后于成交量曲线。2018年5月,20城二手房均价同比涨幅有所扩大,各地也相继出台了不同程度的调控政策,预计后续价格将重新收窄,二手住宅价格“同比曲线”可能在三季度进入负区间。
  后续来看,随着全国整体信贷环境的收紧和“因城施策”不断细化,预计下半年二手房成交量将重新回落至历史平均水平以下,但考虑到刚需支撑,下降**有限。








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