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楼市聚焦|房企资金压力增大 房地产销售乱象仍存

影子2018年07月26日 09:07   
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[导读]近期,住建部等七部委重拳出击,决定在北京、上海、广州等30个城市联合开展治理房地产市场乱象专项行动。本次专项行动的打击重 点包括投机炒房、房地产“黑



  近期,住建部等七部委重拳出击,决定在北京、上海、广州等30个城市联合开展治理房地产市场乱象专项行动。本次专项行动的打击重 点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。而据媒体报道称,多家房企的项目在专项检查中涉及“双合同”等违规情况被查,部分项目已暂停对外销售。
  “最近监管严,很多楼盘都不敢明目张胆地签订双合同,甚至部分楼盘已经停止了渠道带客。此外,愿意以延迟签约的方式来进行售房的开发商也越来越少。”广州一位中介人士这样说道。
  在融资难度增大的情况下,房企对于资金回笼的需求更高,而住宅销售回款是目前大部分房企最为看重的现金流来源。近日,有人也对广州的一些项目进行了走访,涉嫌违规的现象仍然存在,顶风作案背后,是各房企背负的资金压力。
  违规情况仍存在
  除了限购政策之外,当一二线城市政府开始实施新房限价管理之时,广州随之跟进并成为限价最为严格的**城市,但由于限定的价格低于预期价格,部分开发商则通过“双合同”来规避这一价格限制。
  置业顾问表示,如若购买,购买者需要另外签订一份装修合同,其中80平方米单位的精装修费用在20万元左右。
  而这一操作并非孤例。有人走访了黄浦区多个楼盘,同样需要以“购房合同+装修合同”的形式来购房,即除了签署一份正式的《商品房买卖合同》外,还需要签署另一份以“装修合同”为名目的合同。
  “双合同”直接加剧了购房者的压力。在走访过程中,有购房者抱怨称,已连续看了多个楼盘,大部分都有双合同,装修合同费用并不便宜,虽有诸多无奈,但也只能默认这样的潜规则。“之前看中了黄埔区的一个楼盘,楼盘备案价在2000元/平方米左右,而实际售价则为33000–35000元/平方米,存在的1万多差价将以装修的合同来支付,而且1年之内须给完装修款,首付压力巨大。”
  随后有人询问中介,双合同是否存在一定风险,对方表示并不需要担心。“装修协议都是自愿签署,是合法有效的。”
  对此,北京盈科(深圳)律师事务所张茂申律师表示,政府制定了严格执行商品房销售明码实价的规定,违反管理性强制规范的行为虽然会受到处罚,但是政策没有**到法律、行政法规的层面,更多的是一种管理性的强制规范。张茂申补充道,但是该行为在民商法上仍然具有效力。
  房企资金压力
  今年6月底,住建部等七部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海、广州等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。
  而对于目前的严厉规定,中介方面也会有对策。在走访的一处房屋中介,一位中介便表示,现在政府对双合同管制严格,如果楼盘遭遇检查,装修合同并不会拿出来在现场签约。“目前刚刚收到相应通知,部分楼盘已经全面停止渠道带客,具体什么时候恢复暂时未定。”
  针对一些房屋销售的乱象,政府方面一直在不断出台相应政策进行整治。
  2014年,广州住建委出手整治 “双合同”乱象,即要求开发商在申请预售证时须先签订《商品房预售承诺书》,承诺不以“双合同”的形式进行销售。在2017年3月的政策调控中,政府再次申明应该严格按照预售许可备案价“明码标价”,不可进行暗箱操作。
  政府还提出从严查处各类住房骗购行为,对提供虚假购房资料骗购住房的,不予办理房地产登记;对教唆、协助购房人骗取购房资格的中介机构,责令停业整顿,并严肃处理相关责任人,情节严重的追究当事人法律责任。
  一方面是严厉的规定,另一方面却是屡禁不止的销售乱象,销售端的承压和资金链的紧张成为房企不惜铤而走险的重要原因。目前房企融资渠道全面收紧,面临着巨额的资金压力,销售是房企获得稳定现金流主要途径。
  不过,易居研究院副院长杨红旭指出,在楼盘销售中出现上述乱象的原因,也与限价价格制定得低有关,价格定得低会压缩房企的利润**。
  而中原地产首 席分析师张大伟则认为,打击楼市销售乱象,调和控要同步进行,限价是短期调控的必要措施,在供需结构紧张的时候需要限价,不限价带来的后果就是市场价格快速上涨,但只限价而不调结构,不解决供需矛盾,各种乱象依然会出现。








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