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楼市聚焦|房地产年中考: 行业分化加剧,资金压力上扬

影子2018年07月25日 15:57   
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[导读]在行业一片肃杀氛围中,房企们陆续发布2018年上半年业绩预告。在过往1~2年销售规模的高歌猛进和资金宽松的周期拖底下,主流房企大多能获得不俗的业绩,



  在行业一片肃杀氛围中,房企们陆续发布2018年上半年业绩预告。在过往1~2年销售规模的高歌猛进和资金宽松的周期拖底下,主流房企大多能获得不俗的业绩,个别房企甚至获得500%之巨的增长幅度。
  不过,大公司业绩预增并不能完全掩盖行业所面临的隐忧。今年上半年,虽然房地产合同销售金额和销售面积依然获得正向增长,但增速已出现较大程度下调。且在棚改政策的调整下,货币化安置的比例或将大幅降低,这将构成下半年三四线城市的销售压力。
  多重因素叠加之下,房地产企业的资金状况已呈风声鹤唳之势。更为严峻的是,个别房地产企业已陷入经营不善之困境,导致违约现象时有发生。近日,上市公司中弘股份已经“爆雷”,多个项目销售停滞,业绩同比下滑4876.59%。
  房企业绩两重天
  7月23日晚,正荣地产(06158.HK)发布正面盈利预告,同日早上,融创发布正面盈利预告,当天收盘股价上涨3.72%。在近期发布预增公告的还有保利地产、招商蛇口、阳光城、中粮地产等房企。
  个别公司的增幅超过了100%。合肥城建预测,2018年1~6月归母净利润的涨幅是400%~450%;中南建设归母净利润增幅达160%~180%;阳光城的预期增长是189.5%~235.2%。
  预增的房企给出的理由普遍是集团已交付建筑面积的增加、平均售价大幅上涨及物业毛利增加、营业收入增加。过去一至两年,房地产业高歌猛进,销售金额向上拉升,同期行业处于宽松周期,融资成本普遍较低。这些因素促使行业净利润率回归两位数水平,如今在房企2018年中报上有所体现。
  不过,仍有不少企业陷入预减或亏损之地。近日,华联控股、荣安地产、深物业A等多家公司今年上半年业绩有所下降。而绿景控股、嘉凯城、中弘股份、海航**等公司相继发布预亏公告。
  其中,中弘股份因财务费用增加10亿元、资产减值损失增加1亿元、商业项目销售停滞,住宅项目销售也大幅下滑,导致公司房地产项目销售利润较去年同期大幅减少,预期亏损14亿元,同比下滑4876.59%。
  申万宏源7月20日数据显示,60家发布中报业绩预告的房企中,25家预增、7家扭亏、1家续盈,而首亏、续亏或预减的有22家,占比超过1/3。一名房地产资深评论员表示:“在过去两年销售业绩支撑下,今年房企业绩获得正向增长的可能性较大,至少龙头房企如此。”
  行业分化更突出
  国信证券的统计数据表明,2017年,中国房地产销售TOP5和TOP 10市场集中度分别为16.9%、24.1%,较2016年末分别提升了4和5.2个百分点,但对比美国的市场集中度,尚分别有6.7和9.1个百分点的差距。
  但2018年1~6月,中国TOP5和TOP 10市场集中度进一步提升至21.37%和29.72%,已经接近美国水平。
  行业三巨头的碧桂园、万科、恒大又再刷新销售纪录。今年上半年,碧桂园已实现合同销售金额4124.9亿元,万科实现3046.6亿元,恒大实现合同销售额3041.8亿元,此三家加起来的合同销售金额已突破万亿元。
  一家在港上市的房企融资负责人表示:“今年上半年,房企融资较大,综合融资成本也有所上涨,较去年提高约2~3个百分点。现在基本只有龙头房企能拿到钱,融资的集中度提升将反哺规模提升。”
  资金压力下土地市场降温
  如果说市场的逐步降温对于房企的影响是缓慢呈现的,那么资金的收紧则是房企眼下的困局。
  “今年平均融资成本至少增加2%,你看今年土地拍卖市场,就明显冷清了很多。”旭辉集团副总裁兼财务中 心总经理杨 欣表示。
  从土地**节奏看,近期的土地降温可见一斑。今年7月,苏州(楼盘)7宗经营性土地进入限 时竞价阶段,其中三种居住地块未拍先流拍。该批地块为苏州市今年集中挂牌的第 二批土地中的一部分。此前,苏州土地市场曾一度火爆,如今导致多家开发商因为拿地过高一直项目滞销。
  在合肥,最近2月有5宗居住土地流拍,曾经的楼市“四小龙”之一合肥,让很多地产商深陷其中。“我们在合肥的项目一直捂在手上,开盘就亏损。”一位禹洲地产内部人士表示。
  “融信的债券到期,我们也帮他们找一些中小银行进行对接,希望城商行可以买一些债券,但是难度很大。”一位券商机构客户经理表示。
  此前,有一些小银行依旧在监管下进行委托贷款操作,希望帮一些地产商融资。据了解到,即便是TOP5地产商,也通过这样的高融资方式进行融资,具体金额超过10亿。
  “新力地产的很多项目也在寻求地产基金介入,但是我们评估后觉得销售并不乐观,不敢轻举妄动。”一位地产基金从业者表示。
  根据Wind资讯此前的统计,目前A股房地产2017年净负债率超过200%的房企分别有:泛海控股、华发股份、中南建设、金科股份、绿地控股等,H股净负债率超过200%的房企有佳兆业。
  根据申万宏源的一份报告,包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务,2018年全年到期量总计为1949亿元,其中三四季度为到期高峰,分别到期量高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大,每年增量都在1000亿以上。
  海通证券债券研究员姜 超宏认为,伴随企业间分化越来越明显,融资潮水过去后,个别企业的信用违约概率增加。
  经过了前两年的大肆扩张,目前许多房企已然感受到运营的莫大压力,从而不得不以价换量加速去库存。“我们预计今年第四季度会是一个低谷,那个时候可能土地市场将进入冰点,也是一个窗口期。”一位地产高管表示。








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