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房产知识|什么样的户型才是好户型?

影子2018年07月23日 16:56   
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[导读]首先讲两个概念:开间、进深:习惯上,我们把房间的主采光面成为开间(面宽),与其垂直的称为进深。也可根据房间门的朝向来确定开间和进深,房门进入的方向的



  首先讲两个概念:开间、进深:习惯上,我们把房间的主采光面成为开间(面宽),与其垂直的称为进深。也可根据房间门的朝向来确定开间和进深,房门进入的方向的距离为进深,左右两边距离为开间。根据《住宅建筑模数协调标准》(GBJ100-87)规定:住宅建筑的开间常采用下列参数:2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。(卧室以床顺着摆放的方向为开间,床头依靠的墙宽度为“进深”,卧室内布置床时,床头一般不靠窗台摆放)。
  一般意义上的户型方正就是指户型的进深与开间之比合理。进深与开间之比一般介于1:1.5之间较好。进深过大,开间过小,会影响户型采光通风,房间内会显得比较暗;而进深偏小,开间过大不利于房间保温,浪费能源,北方尤其如此。比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。
  一个好的户型,除了户型方正外,还有其他一些原则,主要有:1.动静分区;2.干湿分区;3.公私分区;4.通透良好;5.动线合理;6.尺寸合理。
  1.动静分区
  动区:客厅、餐厅、厨房、次卫等。
  静区:卧室、书房、主卫等。
  动区是人们活动较为频繁的区域,应该靠近入户门设置,尤其是厨房;而静区主要供居住者休息,相对比较安静,应当尽量布置在户型内侧。两者分离,一方面使会客、娱乐或者进行家务的人能够放心活动,另一方面也不会过多打扰休息、学习的人,减少相互之间的干扰。详见以下范例:
  动静分区合理户型(卧室布置在户型深侧,距离入户门较远)
  动静分区不合理户型(次卧距离入户门较近,客厅活动对次卧影响较大)
  2.干湿分区
  干湿分区是指厨房、卫生间这两个湿气较重且较容易产生脏污的房间应与精心装修的怕水怕脏的卧室等尽量分离。厨房是家居生活中最主要的污染源,噪声、油烟油污、清洗污水等集中于此,因此厨房的布置要尽可能的靠近进户门,远离卧室、客厅;其次厨房与卫生间是住宅中水管的集中地,从施工成本、能源利用、热水器安装等角度考虑,厨房应与一个卫生间贴邻而处。目前市面上的大部分户型还是考虑到了干湿分区,厨房一般也是设置在入户门最近的位置,但仍有少量灾难级户型,户型完全没有考虑厨房应当如何合理布置。
  3.公私分区
  户型具有私密性的要求,能够适当保护居住者隐私。户型的私密性主要需做到两点:首先在入户门外向户型内望去时,玄关处应当有所遮挡,避免站在门外就能对屋内一览无余;其次是户型内部客厅、餐厅等公共活动**与卧室等较为私密的**有视觉上的遮挡,避免在公共区间就能对私密**一览无余,做到一定程度的“公私分区”。
  公私分区较好户型(参见前面讲开间和进深的户型)
  公私分区较差户型(卧室门直接开在客厅墙壁上,客厅内可看见卧室大部分)
  4.通透良好
  通透性主要是指户型的通风和采光性能。要保证户型具有良好的通透性能,首先要求户型要有良好的进深开间比,即户型比较方正;其次户型最 好有两面可以采光和通风,相对两面采光通风最 佳(如南北、东西),其次是相邻两面采光(如东和南、南和西、西和北等),只有一面采光通风效果最差。另外厨房厕所是湿气比较重的两个区域,要尽量做到独立采光通风,也就是避免暗厨暗卫。
  通透性最 佳——对侧采光通风
  通透性次佳——相邻侧采光通风
  通透性不佳——单面采光通风
  5.动线合理
  动线是指人们在户内活动的路线,动线流畅与否将影响人们进行各种活动时能否实现顺利转换。户型的设计影响到动线的走向,而动线的走向会影响到居住的品质。好的动线能够提升小户型利用率,而差的动线会使大户型变得“大而无当”,浪费**。户内主要动线有三类,分别是居住动线、家务动线、来客动线。
  动线良好(从入户门进客厅、卧室、厨房的三条条线不会交叉)
  动线较差户型(进厨房要穿过客厅,进主卧要穿过客厅,客厅都成公共走廊了,另外厨房布置在户型深区,卫生间距离主卧和次卧都很远,且正对大门,该户型堪称灾难级)
  6.尺寸合理
  地价越来越高,房价越来越高,大户型的高总价让许许多多买房一族难以承受,市场中涌现出越来越多的小户型、超小户型、迷你户型等等,户型的总面积从四五十平米甚至降到十一二平米,较小的面积对应的是较低的总价,小户型日益受到购房者的亲睐,蚁族部落不断壮大。户型朝着小型化方向演进,户型越来越小的同时购房者不免要问:究竟多大的**尺寸能够满足人们生活的最 低限度?(考虑限度主要从家具的尺寸出发,从电视机、床、柜子等的长宽高推导最 低尺寸要求,这里就不细说了)
  户型不能过小,那是不是越大越好呢?不是的,卧室、客厅等超过了一定**尺度反而会造成空旷感,降低居住者的舒适度。
  说几个主要的尺寸:
  客厅开间不宜小于3.6米。
  主卧一般采用3.3×3.6、3.6×3.9.3.9×4.2或4.5等几个尺寸,最 小不得小于3.0×3.3。
  次卧一般采用3.0×3.3、3.3×3.6。
  书房可以比次卧更小一点,面积6-10㎡就可以,进深开间要求没那么高。
  厨房净长不宜小于2.1米,净宽不宜小于1.5米。
  卫生间一般4平米左右,尺寸多为2×2、1.8×2.2。
  阳台、玄关等等就不细说了。
  另外风 水角度入户门进来不要是个大走廊,或者正对厕所门。厕所门也不宜正对卧室门等。
  然后,构成一个好户型最重要的因素之一,就是出房率。
  大家花钱买楼的时候,付款是按每平米的价格×建筑面积买的,但是实际上,我们所能得到的使用面积有多少呢?使用面积/建筑面积=出房率,这个指标是很重要的。
  因为不同的楼不同的户型,公摊面积也不一样。公摊就是包括了楼梯间电梯间走廊等,这些都是要摊到咱住户头上的。板儿楼的话,出房率能到80%就很好了;塔楼的话75%;酒店式公寓那种60%。这些完全是专业的经验总结之谈,一般人是很难了解到的。把这几个数值记好,看房买房的时候计算比较一下。
  有些宣称得房率超过100%的是什么情况?有好几种情况:
  出房率100%的有,别墅就是:)独 门独院都没有浪费~
  也有100%或超过100%的,比如loft,就是层高很高,开放商自己隔出二层loft,然后只收一层的面积,二层赠送,比如买50平送35平什么的;
  还比如,偷面积,这种在南方很常见,比如设计的时候这儿多伸出去块板儿,那儿凹进来一块,这些是不计算面积的,之后开发商把这些一封,全都变成室内了,赠送给业主了,这就是偷面积,用户会多了很多使用面积啊,这样的出房率就很高,也会超过100%。这种做法以前南方很常见,现在的房子不让了。
  户型还真不是楼下某位说的大就是好的。大的话也得多花很多钱不是么,房子这可是真金白银的每平米都差着几万几千的。对于普通人来说,还是要注重性价比的,而出房率就是性价比的衡量要素之一。有些户型的设计很紧凑,麻雀虽小五脏俱全,这样即便总面积只有150平,但是能有4室2厅2卫;但是有些楼,280平也做不到这么多间房,但是在那种房子里的感觉也好像没比这150平的大多少。这就是感觉了,但之所以有这些感觉是真的取决于户型设计的好坏,出房率的多少,这是一定有关系的。
  话说户型的方正,除了字面意义的“方”“正”,和这是哪儿种楼是有关系的。
  像是板儿楼,才能南北通透啊;塔楼啊酒店式公寓啊,想通透也没这条件呀,塔楼就是注意通风了。
  板儿楼主要就是面宽大一些,3.9m,4.2m大于4m好用,进深短一些,南北通透。
  另外,户型也与所处的单元有关。比如这是一长条的板楼,但是建筑设计的时候为了立面造型的美观等,这排楼做了一些凹凸的设计,比如有的单元是突出来一些,有的是凹进去一点点。这时候,凹进去的那个单元就会受到隔壁单元的遮挡,相对来说不太好。
  此外,买房除了看户型,也要看看比如这间位于小区的哪儿个位置,是不是面对主要景观,是否临街有噪音污染,是否离底商太近有垃圾和油烟污染,是否附近有大烟囱,小区附近是否有规划要建医院,等等。还是要考虑多一些问题,看看周边环境等综合考虑的。如果要**的话,看升 值**等,要考虑的问题就更多,那就是另一个问题了。








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