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楼市聚焦|三四线城市房价火爆还能持续多久?

影子2018年07月23日 10:35   
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[导读]房价和城镇化人口有关系,在历史上随着城镇化率的**房价也随之**。三四线城市的人口基数越大,越有几率转化为城镇化人口。人口基数由两部分构成:外来人口



  房价和城镇化人口有关系,在历史上随着城镇化率的**房价也随之**。三四线城市的人口基数越大,越有几率转化为城镇化人口。人口基数由两部分构成:外来人口和本地自有人口,本地人口包括常年外出人口和本地常住局面。因此房价的决定因素密切关注这几个指标。


  中国2017年城镇化率为58.52%,而三四线城镇化率在50%左右,而一二线城市普遍都在70%左右。按照中国城镇化率1.8%的增长,起码还要10年左右,这是剔除城镇化率暴涨的情况,而如果快于1.8%的平均水平还会加快房价赶顶。


  全国共有30个城市人口规模突破800万大关,多个三四线城市逼近大城市人口规模。在北京,上海的户籍管理趋严后,**城市人口有望向部分具备人口规模优势的三四线人口分流,人口量决定一个城市的产业规模,体量越大越有吸引力。从名单中剔除一二线城市后从中挑选**股。


  小镇青年群体的出现,拉动三四线城市的消费水平,以后消费升级的消费重 心必然在人口规模更大的三四线城市。小镇青年成为以后企业的必争之地,吸引企业往三四线城市进发。根据三四线消费青年的消费信心指数与一二线对比还有8-10的增长**,差距12%到15%,按每年GDP增长率6.5%,达到一二线消费水平最快也需要2年左右,推算三四线房价最快2年后在其消费水平达到饱和之后开始放缓。


  从可支配收入来看,根据有关机构统计,三四线城市按每年1%的可支配收入增长,想弥补消费信心12%-15%的差距,还需12年到15年左右。


  综上,大胆预测,三四线城市的房价最快赶顶需要2年,即使在赶顶后也不会崩塌,因为代表消费能力的90后正在崛起,这批人群是以后房地产潜在客户。在12年到15年之内,房价平稳是大势所趋,在人口规模大的三四线城市名单中,这种趋势更加明显。








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