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楼市聚焦|环京楼市持续降温

影子2018年07月19日 17:30   
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[导读]易居研究院《中国百城房价报告》指出,2018年5月,在房价同比下跌排行中,香河、大厂、燕郊等环京城市房价下跌最明显,跌幅分别达26%、24%和21%



  易居研究院《中国百城房价报告》指出,2018年5月,在房价同比下跌排行中,香河、大厂、燕郊等环京城市房价下跌最明显,跌幅分别达26%、24%和21%。此前,以北三县为代表的环京楼市一度暴涨。而今逐步回归理性,从如今门可罗雀的大小中介可见一斑。
  环京楼市降温明显
  根据同策研究院对近年来楼市发展背景的分析,2015年,**城市房价领涨,2017~2018年进入调整期;热点二线城市、**城市周边三四线城市2016~2017年跟随上涨,2018年进入调整期。
  根据国家统计局城市司高 级统计师刘建伟对今年5月数据的解读:**城市商品住宅销售价格同比持续下降;二线城市有所上涨;三线城市涨幅继续回落。易居研究院《中国百城房价报告》则显示,今年5月,香河、大厂、燕郊等环京城市房价下跌“惨重”。同时,100个城市新建商品住宅成交均价同比增长11.3%,增幅继续收窄。同策研究院指出,这充分体现了近一年“房住不炒”的政策效应,房地产调控范围从一二线城市蔓延到三四线城市,主要是为了平衡稳定房地产市场发展。
  三四线城市存销比继续降低。易居研究院表示,今年5月,三四线城市新建商品住宅存销比为9.8个月,相比4月10.4个月继续走低,创造了2010年以来的月度最 低值。同策研究院指出,我国东部地区住宅销量同比下跌。受收紧的调控政策影响,**周边三四线城市需求释放受阻,成交量下滑,上涨趋势被遏制在稳定区间内波动。其中,河北省廊坊市香河县今年1~5月销售总额同比下降96.61%。其他三四线城市量稳价涨。
  环京楼市销售情况与城市是否有经济和人口基本面支撑、北京(楼盘)限购政策变化以及供地情况有关。据天风证券的数据资料,三四线城市前期库存高企的情况已得到明显改善。**都市圈周边三四线城市溢出效应较为明显,一二线城市购房者较多。“对环京城市来说,承接北京溢出的刚需盘比较多,疏解了部分城市压力,也有部分**需求。”一名中介从业者表示。
  易居研究院智库中 心研究总监严跃进认为,三四线城市存在波浪式的需求释放过程,“释放一波后需要等到下一个浪,而不是大城市那样泄洪式的需求释放。”
  “正常的三四线城市的楼市容量和需求都有限。”同策研究院首 席分析师张宏伟认为,从人口变化趋势看,即便是人口流出型的三四线城市,其流入比例也非常小。“三四线城市去库存应列为三个梯队。”他说,“第 一梯队是补库存的梯队。第 二梯队是稳定市场交易秩序的梯队。第三梯队是去库存的梯队。这是三四线城市分化的表现。”
  在土地供应方面,中原地产研究中 心的统计数据显示,全国有38个三四线城市上半年卖地过百亿元。其中,河北省保定(楼盘)市土地出让金为1961159.67万元,排名第29位。2016年,环京楼市屡现“牛市”,市场供应量巨大。燕郊、大厂、廊坊等多个环京板块受热捧,土地市场供应维持稳定,交易活跃。2018年,大量房企进入三四线城市拿地,推动了热点城市的土地销售额创历史同期记录。
  严跃进认为,三四线城市的楼市侧面体现出基础设施变化。“与大城市缩小差距值得肯定,但还要积极学习后者的调控思路,形成**的楼市管控模式。”严跃进说,“在配套方面,适当增加停车位及部分近郊区教育资源;积极推进中高端商业广场配套,提振消费品质,满足各方需求。”
  调控以“稳”为主
  中原地产研究中 心统计显示,今年6月,全国房地产调控升级,全国超过25个城市发布楼市调控政策达32次。今年上半年,楼市调控政策发布高达192次,比2017年上半年的116次增长65%。今年下半年,“严控模式”持续。7月第 一周,全国楼市调控政策发布超过20次,年内累计超过210次。
  因城施策、因地制宜的调控方式,深刻体现在河北省的土地市场上。今年6月,河北省住房城乡建设厅转发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。7月1日,大厂回族自治县国土资源局发布《关于暂停个人之间不动产抵押业务的通知》,明确为防止突破限购政策、以个人不动产抵押的形式变相炒房,暂停办理个人之间不动产抵押业务。7月7日,唐山(楼盘)市发布《关于开展依法打击房地产领域违法犯罪行为专项行动的通告》,由市中级人民法院、市人民检察院、市公安局和市司法局联合开展依法打击房地产领域违法犯罪行为的专项行动。
  去年6月,廊坊市曾发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,要求落实限购政策,明确廊坊市主城区以及三河、大厂、香河、固安等市(县)落实限购政策;落实限贷政策,明确提高商业银行贷款和公积金贷款首付比例。去年5月,保定市首 次采用“限房价竞地价、限低价竞房价”的“双限双竞”出让方式。去年3月,沧州(楼盘)市发布了关于强化房地产市场调控的通知,进一步规范土地出让合同履约管理,进一步加大闲置土地的清理排查和处置力度。
  张大伟认为,房地产政策密集发布的最**原因是三四线城市房价出现波动,调控方向不变,平稳依然是趋势,在“房住不炒”的理念下,应坚持合理调控、因城施策、分类调控、精准调控。有关报告认为,2018年,中国楼市调控继续以“稳”为主,为住房制度改革和房地产长效调控机制建设营造稳定的市场环境。在一系列分类调控政策下,环京楼市正逐渐褪去光环,重回市场理性。









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