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楼市聚焦|李宇嘉:棚改不搞“一刀切”对三四线楼市有何影响

影子2018年07月17日 14:54   
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[导读]7月12日,住建部召开棚户区改造工作吹风会,公告了上半年棚改进展情况,再次明确了启动新的棚改三年攻坚计划,并对下一阶段棚改工作做了系统性部署。住



  7月12日,住建部召开棚户区改造工作吹风会,公告了上半年棚改进展情况,再次明确了启动新的棚改三年攻坚计划,并对下一阶段棚改工作做了系统性部署。
  住建部有关司局负责人表示,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。
  该负责人强调,进一步合理界定和把握棚改的范围和标准。各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则,切实评估论证财政承受能力,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子,进一步合理界定和把握棚改的标准和范围,重 点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。
  就在不久前,市场传闻国开行棚改项目合同审批权回收总行,随后演化为“棚改专项贷审批暂停、货币化安置叫停”的论调。
  对此,国开行回应表示,今年以来,该行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。目前各项工作正在有序开展。国开行还透露,截至5月末,该行今年发放棚改贷款4369亿元,有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。
  此前,市场上有观点认为,三四线城市房价走高,在一定程度上与棚改及货币化安置有一定关联,在投机炒作氛围蔓延之下,一些三四线城市的地方债务状况和对土地财政的依赖有所加深。
  今年5月,在70个大中城市中,新房价格环比上涨的有61个,平均涨幅为0.6%,上涨数和涨幅均创1年来新高,而三四线城市是推动房价上涨的主力。
  此外,目前绝大多数三四线楼市在售库存消化周期降到15个月以下,触及2017年8月住建部等六部委明确的“控制货币化安置比例”的库存周期标准。
  那么出于控房价或者去库存的考虑,实施了4年多的棚改是否应该退出或减速呢?棚改降速又是否会对楼市资金面以及开发**和新开工造成负面冲击呢?又该如何看待棚改本身、棚改和楼市的关系以及未来棚改的走向呢?
  在上周的吹风会上,住建部开宗明义地提出,棚改是“稳增长、促改革、调结构、惠民生”供给侧结构性改革的重要举措。这个定位很重要,棚改绝非单纯地为了三四线楼市去库存,更不是为了刺激楼市。
  2014年3月发布的《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》,提出将棚户区和城中村改造纳入国家新型城镇化发展战略中,明确到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。
  同年的两会政府工作报告也提出,今后一个时期要着重解决好“三个1亿人”问题,其中包括“改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村”。这也意味着,棚改是“三个1亿人”新型城镇化战略的组成部分。
  除了拆除危旧房、城中村等不具备当代社区居住功能的房子外,棚改还兼顾完善城市功能、改善居住环境的使命。但是,无论拆迁及补偿,社区服务配套,或补齐城市功能,都是一次性巨额投入并需要长期回收的大型项目。
  当前,棚改集中的城市,往往也伴随着产能过剩、产业落后,人口外流和老龄化严重,地方财政负担重。在这种情况下,单靠当地政府,很难推进棚改,甚至有可能恶化当地债务风险。由此,国开行PSL(抵押补充贷款)及货币化安置,补上配套短板,盘活存量**,这是惠民生与房地产良性循环的结合。
  众所周 知,“十三五”是我国全面建成小康的攻坚阶段,也是夯实内需基础、实现经济转型的关键阶段,更是落实共享发展、包容性发展理念,让最广大人民群众充分分享城市化和工业化发展成果的关键阶段。2008~2017年,全国棚改累计开工3896万套,帮助约1亿人“出棚进楼”。
  其中,2013~2017年,棚改累计开工2645万套,占比达到68%,6000多万居民“出棚进楼”,享受到了现代社会有社区、有服务、有配套的商品住房和城市服务。
  此外,棚改带动有效**和建材、装修、家电等消费,促进上下游相关产业发展,对经济稳增长也发挥了积极作用。
  因此,正如住建部所言,棚改持续推进,对稳增长、促改革、调结构、惠民生发挥了一举多得的作用,其贡献是历史性的。
  作为一项覆盖全国的公共政策,加上棚改还有税收、财政补贴和信贷等优惠,在一些地方的执行过程中可能确实有一些走偏。比如,有的地方将棚改政策覆盖范围扩大到一般建制镇;有的将道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入棚改范围;也有的把房龄不长、结构比较安全的居民楼纳入了棚改范围;再比如,有的项目配套设施与棚改安置住房并未同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用,工程质量出现了一些问题。
  此外,还有一些地方政府,过分看重棚改对于城市**的释放,以及随之而来的土地出让收入、房地产开发和固定资产**。
  特别是2016年以来,在房地产市场明显回升,商品住房库存消化周期明显下降的情况下,一些地方并未有针对性地及时调整完善政策,棚改货币化安置比例依然偏高,货币化安置产生过多的被动需求,人为助长住房供求矛盾及投机炒作。
  针对这些问题,在最近的吹风会上,住建部严格界定了棚改的范围、货币化安置的原则以及棚改专项贷款投放的门槛。
  不久前的7月6日,国务院发布《关于开展2018年国务院大督查的通知》,明确了启动新的棚改三年攻坚计划,也就是2018~2020年三年1500万套,今年开工580万套的任务。
  此次吹风会上,住建部再次强调了这一点,同时公告了今年1~6月棚改累计开工363万套,完成率到达63%的进展情况,预示着今年棚改规模仍在高位。
  按照《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》,棚改将在2020年前基本完成。其中,2015~2017年完成700万套、2018~2020年1000万套,但2015~2017这3年就完成超过1800万套,也即棚改目标提前3年完成。
  2018~2020是棚改扫尾阶段,棚改及货币化安置的重 点,也将集中在内地省份腹 地库存较大的三四线城市及县域。
  未来,从规模上讲,以工矿企业及城中村为主的棚户区改造将式微,货币化安置比例也将会整体上下降,但通过公共服务“补短板”和均等化,让更广泛人民群众享受城市化红利的存量**盘活,依旧会开展下去,比如农村危房改造、乡村振兴、集体建设用地利用、租赁住房发展等,这些都是城乡**和房地产供给侧改革的重要内容,也将有效对冲房地产“去杠杆”对行业上下游及宏观经济的影响。
  更重要的是,从2005年辽宁启动棚改算起,棚改已推进了十几年,2008年以后新型城镇化全面提速、公共服务“补短板”,三四线城市在教育医疗、交通通讯、城市面貌、居住体验、生活消费等方面,与大城市的差距持续缩小。棚改改善了城市基本面、降低了进城成本,也逐渐建立起了助推内需发力的强大基础。








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