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房产知识|中国房价真的只涨不跌?今天让大家看清房价的资本构成

影子2018年07月16日 11:09   
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[导读]如今,人们茶余饭后关注的最多的还是跟房价有关的问题,大家都在期待房价能够降下来。从国家开展不动产全国联网到当前的各种限购、限贷、限价、限售、限网签,



  如今,人们茶余饭后关注的最多的还是跟房价有关的问题,大家都在期待房价能够降下来。从国家开展不动产全国联网到当前的各种限购、限贷、限价、限售、限网签,网络上各种房价要崩盘、楼市要变革的消息应接不暇。
  但是理想是美好的,现实是残酷的,除了北京(楼盘)通州房价有了较大幅度下降、个别地方楼盘微调外,其余地方的房价基本没变化,该涨的还在涨,没有预料中的抛售,只有越来越紧缺的房源和惶惶不安的心情。是国家没有打到他们痛处吗?
  这次“房住不炒”的调控,让人看不清调控的套路。
  解决刚需吧,首套房贷款利率普遍调高20%,不少地方收紧贷款、取消首套房补;
  提高房源供应吧,不少地方限制了土地供应,停止了棚改,延长了审批;
  抑制炒房吧,宁德市出台了新房价格每年涨幅6%以内,刚好超过贷款利率,其中意义耐人寻味;
  降低热度吧,很多城市开始抢人大战,搞人才引进还给住房补贴,不知是去库存呢还是在加剧濒危的楼市。
  总之,全国各地,各省、各市展开了各种各样的调控,政策手段“百花齐放”,有的真调,有的干脆不得人心。让国民看不懂国家策略走向,感觉中 央只给了目标,地方政府在“自由射击”。很多人都在问,现在是买呢还是等呢?越等越涨呢?
  废话不多说,今天主要是给大家披露数据来了。让大家看清房价的资本构成,看一看我们购房者的钱都是流向哪里。
  以下数据来自国家统计局和中国统计年鉴。既然政界披露的都是平均值,那就拿总量和全国平均数来说话吧。
  地方政府通过卖地增加地方财政收入,所收资金归类在全国政府性基金收入决算中的国有土地使用出让金。从2007年—2017年,国有土地出让金收入增加到7.1倍。全国商品房销售额从2007年—2017年增加到4.5倍。2007年全国城镇平均工资2060元,2017年平均工资6139元,增加到2.98倍。工资计算的还是收入相对较高的城镇人员,实在是拖了出让金和商品房的后腿。
  土地出让金占商品房销售额的平均值为41%,最 高时为2010年的55.8%。也就是说,我们购买的商品房有近一半是土地出让金,划归地方财政。2018年1月,财政部披露2017年全国财政收入236608亿元(含公共预算收入172567亿,政府性基金预算收入61462亿,国有资本经营预算收入2579亿),土地出让金占比22%,如果只讲地方财政的话,土地出让金占地方财政收入的比例就更惊人。
  那再说说其他数据吧。主要是房地产开发商的的各类资本构成,因为他们要全部转嫁给消费者。
  房地产开发商从买下地到建好房出售前,要缴纳的各种税费:有营业税、土地增值税、城市建设、教育附加、企业所得税等,城市不同、所处位置不同,税费会有所区别,其中营业税和附加一般为房价5.6%—6.5%左右,企业所得税为利润的20%左右,这里为了简单,把所有税费合计为10%;
  全国房均价8257元/平米,用于购买土地的出让金占比平均值再降点为38%,计3137元;
  建筑成本(材料、人工、水电、附属配套等等)计20%(1651元),没算高;
  开发商向银行贷款利率6%,计495元;
  运行成本5%,计412元;
  剩下的就是毛利润:1735元。
  企业毛利润可能还有一部分灰色支出成本等等,实际会比这个要低那么点。
  打击炒房、打击房地产暴利、打击金融资本,实行限购、限贷、限售等调控行为,从全国平均值来看,我认为对房价影响不大。拿全国平均房价来看,从8000降到6000已经是底线,因为6000已经全部归财政,开发商赔本赚吆喝了。
  但是按区域按城市来看,很多城市房价确实是缺乏理性,热门地段、热门小区的房价远远高于全国平均价。一系列调控手段必然会让炒房者把多余的房吐出来,填补真实供需缺口。
  另外,国家土地出让金政策不改,腰斩价我估计是看不到了。除非国家拿自己的地建自己的居民保障房,改变商品房的性质,居者有其屋才会真正实现。








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