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楼市聚焦|天平悄悄倾斜!楼市正在“温水煮青蛙”
2018年07月11日 09:13   
[导读]据融360大数据研究院披露,6月全国首套房贷款平均利率为564%,相当于基准利率1151倍,环比5月上升071%,为2017年1月以来连续18



  据融360大数据研究院披露,6月全国首套房贷款平均利率为5.64%,相当于基准利率1.151倍,环比5月上升0.71%,为2017年1月以来连续18个月上涨,同比去年6月首套房贷利率4.89%,上升15.34%。


  图上可以看到,从去年到今年,首套房与二套房购房贷款利率一直在上涨,购房成本一直在增加。
  在调控背景下,上浮二套房的利率是为了打击投资客,完全可以理解,但以调控之名,上浮首套房利率,最受伤的可是无辜的刚需客啊。
  我们不妨粗略计算一下,假若首套房贷款200万元,期限30年,按照一年前利率计算总还款为382万,一年后的今天,首套房平均利率上浮了15.34%,同样贷款200万元,期限30年,总还款为415万。
  房贷利率如温水煮青蛙般,让我们毫无知觉,殊不知,一年之间,因利率上涨,购房成本竟就增加了33万。
  这只是全国各银行平均的数值,具体到各银行与各城市,成本增加幅度又各不一样。
  根据融360大数据研究院披露的具体数据显示:
  2018年6月全国533家银行分(支)行中,有169家银行首套执行基准利率上浮10%;
  164家银行首套执行基准利率上浮15%;
  116家银行首套执行基准利率上浮20%;
  25家银行首套执行基准利率上浮25%;
  16家银行首套执行基准利率上浮30%,本月执行基准上浮20%及以上银行数增多。
  以此可知,多数银行的首套房贷款利率上浮幅度都在15以上,高的甚至达到了30%。30%是个什么概念,同样是200万贷款,30年期限,总还款高达449万,成本高出了67万。
  再看具体到各城市的情况。数据显示,6月份全国首套房平均利率最 低的城市前十分别为上海5.16%、厦门5.39%、西安5.39%、昆明5.39%、太原5.39%、乌鲁木齐5.39%、福州5.39%、大连5.44%、北京5.47%、长春5.49%。
  本月首套利率超6%的城市达到4个,分别为哈尔滨6.00%、郑州6.03%、武汉6.06%、东莞6.13%。


  以四个首套房平均利率最 高的城市东莞、武汉、郑州、哈尔滨来说,贷款200万30期限,购房成本增加额度均在50万左右。
  换句话说,在调控大背景下,这四个城市的刚需客,仅因房贷利率上升,成本就平白无故地增加了50万。
  如果在利率上浮的情况下,房价能下降,对冲因利率上浮产生增加的成本,那还没什么可说的。关键是,利率上浮的同时,多数城市新房价格并没有下降,仍在慢涨中。


  调控之下,刚需客们不但要承受因利率上浮带来的成本增加,同时依然还得承受房价上涨增加的成本,不调控买不起,调控更买不起。两头一起增加,再坚强的肩膀也扛不住。
  为什么会这样呢?政府调控的目的,我们无需怀疑,肯定是为了控制房价,减轻真正想买房居住的人群的负担。但结果总事与愿违,其根本原因在于没有对症下药。
  每次调控,政府总是第 一时间通过限购、限价、限贷等不遗余力地控制购房需求,殊不知,需求永远都在,调控不能减少至多只能延缓而已,不断增加的需求只会加大房价上涨的压力。
  因势利导,增加廉价土地供应才是王道。但就目前各地土地财政依赖度的情形而言,多数地方政府仍只能通过挤牙膏式的饥饿营销策略来供应土地,以保证地方政府正常运转。
  土地价格不降,房价怎么降!
  在这种背景下,深圳、北京、上海、长沙、武汉等多个地区开始调整方向,改变未来房屋供应量的结构。以深圳为例,未来新增住宅中,商品房仅占40%,其余全部为保障房。
  也就是说,未来的趋势是,大城市新增的住宅中,市场化的商品房比例占比非常小,绝大部分是政府掌控的保障性住房。内地中 心城市也开始走香港和新加坡的路线。
  这种住宅供应结构调整,好处在于,将住房层次化了,能满足各个阶 层的住房需求;缺点是,依然没法降房价。所以,我们也可以将此理解为,政府对中 心城市高房价的变相妥协。
  因为,要想彻底解决高房价,必须从土地制度改变出发。但目前,看不到任何迹象。在此背景下,中国内地学习新加坡与香港,走主要由政府主导的房地产市场模式,是没有办法的办法。








来源:楼市参考

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