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房产知识|读完这篇 二手房税费省十万!

影子2018年07月10日 10:17   
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[导读]身边有不少朋友打算买房,综合考虑下来,想买一手房的似乎更多一些。除去“房子要住新的”“贷款能贷更多”等原因之外,一手房税费少也是一个普遍的观点。



  身边有不少朋友打算买房,综合考虑下来,想买一手房的似乎更多一些。除去“房子要住新的”“贷款能贷更多”等原因之外,一手房税费少也是一个普遍的观点。
  那么,少在哪里了?
  从表中可以看到,一手房的税种其实并不少。但之所以大家觉得少,是因为一手房卖方的税费由开发商缴纳了,而二手房卖方的税费,北京市场默认是由买方一并承担了。
  所以,同等条件下,二手房需要买房人交的税费确实比一手高。
  为啥都原意买满5唯 一的房子?
  二手房省税的方法千千万,地球人都知道的是——买满5唯 一的房子。
  二手房交易如果遇到了满5唯 一的普通住宅,卖方的增值税、个人所得税全免!数额为0!
  什么满5?谁唯 一?是指持有房屋年限满5年,卖方家庭唯 一住房。
  满5年——上次交易的契税票/房本的填发日期距离本次交易纳税时间
  唯 一——卖方产权人夫妻以及未成年子女名下没有其他住宅房产(含已完成的购房网签)
  买方只需要缴纳契税和印花税就可以了,其中印花税只有5块钱可以忽略不计。也就是说,这种房子,比一手房税费还少。
  房子不是满5唯 一,税费咋省?
  满5唯 一的房子毕竟是少数,其他房子税费咋算?
  拿增值税来说,增值税以前叫营业税,税率是5.6%(远郊区县是5.5%)它不用满5年,
  满2年的普通住宅,增值税就是0;
  如果是满2年的非普通住宅,就是差额:(本次交易指导价-原值发票金额)*5.6%
  如果连2年都没有满,那只能交全额:本次交易指导价*5.6%
  什么,你不知道普通住宅怎么区分?
  接下来是技术含量最 高的个人所得税了,先来看它的公式:
  20% × (本次交易指导价 – 原值发票金额 – 原契税 – 本次交易增值税及其附加税 – 装修款 – 利息)
  节省个税的关键点就在公式的尾部,装修款和利息是什么意思?
  先说说个税的原理。你是房东,你把房子卖了多少钱,减去你在这房子身上花的钱,就是你的个人所得金额,用这个金额乘以20%,就是要交的个人所得税。
  装修款,之前税务所需要我们提供《装修合同》与发票,现在不需要了,默认按网签价格的10%计算
  而利息往往是最容易被大家忽略的。如果你的卖家之前是按揭贷款买的房,请一定让他去跑一趟银行!因为他的贷款期间产生的利息是可以抵扣本次交易的个税的!
  需要房东找到之前的《借款合同》《结清证明》,再跑趟银行开具《利息清单》,一定请他去办理,能省不少钱!
  举例说明:北京一套总价600万的两居,原值200万,原契税2万,本次交易增值税为零,房东当初贷款30年期等额本息140万,但6年后提前结清,一共产生利息50万。
  如果不减利息的话,个税=20% × (600 – 200 – 2 – 0 – 60)=67.6万,如果减去利息的话是57.6万。
  正好节省10万块!
  契税怎么收的?
  契税的征收是看买房人情况的。北京规定:
  买房人家庭唯 一购房,且购买普通住宅,面积90平以下的,税率减免至1%
  买房人家庭唯 一购房,且购买普通住宅,面积90平以上的,税率减免至1.5%,其余情况不减免,按3%税率收取。
  “阴阳合同”省税,几个意思?
  假设交易的实际成交价500万,如果按实际金额交税,税费很高。这时,再签署一份300万的合同去报税,节省税费。这就是中介口中美其名曰的“合理避税”,另一个名字叫做“阴阳合同”。
  阴-实际的交易合同,阳-拿给银行、税务等机关的合同,即网签合同。
  阴阳合同的风险就在于卖方签署了一份低价合同。通常,买卖双方会签署一份“君子协议”,规定好房屋净价是300万,装修等附属**时200万。但是300万的网签合同卖方也是要签字的,相当于卖方直接承认了房屋的销售价格是300万,会有很大的隐患在里面。这种行为是不可取的。
  综上,买卖二手房如何做到最省税?
  1, 同等条件下,尽量选择满5年/2年的,卖方家庭唯 一的普通住宅。
  2, 卖方之前是贷款买的房子,请他去开利息证明以抵扣个税差额。
  3, 阴阳合同固然能省税,但请大家不要忘记它同样具有风险。








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