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【房产知识】中国最神秘的“组织”之一!

影子2018年07月06日 15:39   
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[导读]中国中存在着很多神秘组织,比如“江南会”、“华夏会”、“泰山会”等等,然而如果你只属于普通家庭、并且只能购买一套刚需房,那么你在未来生活中将会需要它



  中国中存在着很多神秘组织,比如“江南会”、“华夏会”、“泰山会”等等,然而如果你只属于普通家庭、并且只能购买一套刚需房,那么你在未来生活中将会需要它——“业主委员会”的存在,业主委员会对大部分小区业主来说即陌生又熟悉,明明已经都听说过,实际中却很少参与过,明明是业主却不能亲身选举投票或者参选业主委员会,经常只能“被代表”。
  2003年,《物业管理条例》出台,它第 一提出了“业主大会”这个概念,并且还把名称为“业主委员会”的小组,确定为“业主大会的执行机构”的法律地位。
  2007年《物权法》出台,它更从人大立法高度确立了业主组织——业主大会和业主委员会的法律地位。
  业主委员会由于诞生时间短,属于“00”后,目前其发展相对于物业管理公司的发展比较滞后,甚至很多小区业主表示不清楚自己所在的小区有没有存在业主委员会,更说明其“神秘性”。
  平时在各种新闻报道中,我们都可以看到不少小区物业和业主发生冲突的事件,但是在报道中很少会提到业主委员会出面解决,似乎小区的业主委员会都没存在过一样。其实了解过后才知道业主委员会的作用堪比物业管理公司,甚至如果业主委员会组织发展到一定程度完全是可以取代物业管理公司的工作。下面再带大家再来了解认识一下业主委员会这一神秘的“组织”。
  业主委员会的产生
  首先业主委员会的产生,必须先有业主大会(很多新交房或者首套住宅交房不到两年的小区其实是没有业主大会的,而没有业主大会也就没有业主委员会)。业主大会的成立条件如下:
  物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时 ,或者首套住宅交付使用满两年的,该物业所在地的区房地产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府组织业主成立业主大会筹备组,选举产生业主委员会。
  其实小区业主大会相当于村民会议(农村出身的朋友应该知道),业主委员会相当于村委会,而农村很少请物业公司管理(可能少部分富裕地区农村会有),这就是为什么说业主委员会其实可以替代物业管理公司的作用(因为其实业主委员会的历史由来应该是早于物业管理公司的,大部分农村里没有物业公司照样运行良好)。
  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
  决定前款第五项和第六项规定的事项(“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”“改建、重建建筑物及其附属设施”),应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
  只有召开业主大会并经过占小区建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意(投标选举),才能产生业主委员会(所以说很多新小区入住或交房的业主还不到总数一半就产生了所谓的“业主委员会”,其实都是违规产生的,而且多数情况下是物业与开发商内定)。
  业主委员会的权利和职责
  业主委员会的权利
  管理公共维修基金
  公共维修基金是目前购买商品房必须交缴的一定费用,而且从金额来看这笔费用并不低,基本上能总占总房款的2%(有的地区按每平米价格收取),如果是比较大型的小区其总金额也是相当巨大基本总额上千万元有的超大型楼盘可能会上亿元。而这笔巨款即不归属开发商也不归属物业,是属于物业共同有的财物,只有业主大会或业主委员会有权管理。如果这笔巨款管理得当每月、每年都将产生不错的收益(实际有部分地区由当地住建部专户监管申请使用和管理都比较困难),这笔巨款不断成长,在将来小区建筑达到设计使用年限 时也能进行修缮加固或者原地翻建。
  另外个人业主也是有权查询公共维修基金的:
  1、到房产交易住房维修基金管理科(一般在所在地房管局)、或者物业查询可以查询是否已缴纳维修基金、带上自己的购房合同,等证明材料即可。
  2、售房单位应当在为业主办理房屋产权证书之前,将代收的维修基金移交给所在地物业管理主管部门代管、条件具备的小区,经业主委员会提交业主大会决定,可以将维修基金交给业主委员会或物业管理公司代管、维修基金由物业管理主管部门代管的,物业管理主管部门不得干涉维修基金的正常使用。
  2.管理小区广告和公摊面积使用
  很多人都以为小区里的广告位的出租和公共面积停车费是由物业管理公司进行收费,但其实真正有权力出租收费的是业主委员会,每个小区的广告位出租和停车费每个月也能产生不少收益,这部分收益按照相关规定也是必须公示使用情况的,也不能由业主委员会委员私自使用(一般情况下业主委员会委员是没有工资的,所以需要是比较热心公益并且有足够空闲时间的业主担任,这里其实可以推举小区内刚退休的老干部毕竟他们有空也有闲还懂得各种法律法规,在未来为与物业管理公司的博弈过程中也不至于落下风)。
  业主委员会的职责
  1.《物业管理条例》规定:
  业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
  (四)监督管理规约的实施;
  (五)业主大会赋予的其他职责。
  其实如果大多数业主觉得所在小区的物业管理公司服务不到位并拒绝改进,是开始召开业主大会进行物业管理公司的解聘与重新选聘的!
  业主委员会目前的现状
  中国小区物业管理实行运行中就存在着业主委员会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题,致使在物业管理法律关系中,物业管理公司处于强势地位,业主委员会处于“附和”物业的情况,在物业管理过程中常常发生损害业主合法利益的情况,这种状况已经成为阻碍中国物业管理朝更高水平发展的的重要因素,物业管理公司是让业主安心和放心的,不是让业主添堵。
  因此,如何使业主委员会走出这种法律困境和实际尴尬,更好的发挥其在业主自治中的应有作用,成为我们必须共同面对并加以解决的一个课题,呼吁有责任心和公益心的业主踊跃加入所在小区的业主委员会队伍,让业主委员会不再成为神秘的“组织”,不再业主需要时总是“缺席”,共同创建更美好的小区生活环境。








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