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【楼市聚焦】全国棚改一刀切被叫停,拆迁户以后都没钱拿了?

影子2018年07月04日 17:01   
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[导读]“小伙子在墙上写了一个'拆'字就娶到了漂亮媳妇……”“拆二代:他们继承了父辈们留下的房产,在城市扩建的时候,由于拆迁补偿而突然一夜之间暴富,从而



  “小伙子在墙上写了一个'拆'字就娶到了漂亮媳妇……”
  “拆二代:他们继承了父辈们留下的房产,在城市扩建的时候,由于拆迁补偿而突然一夜之间暴富,从而形成了一个特殊的群体。”
  “十年苦等,一朝升天。”
  在不少人的印象中,拆迁是一种比买彩票中奖,更能实现暴富梦想的一种途径,墙上的“拆”仿佛就是一笔最 大的财富。
  但近段时间传来的一则消息,却让不少等待拆迁的人丧失了希望,也让房地产市场蒙上了一层乌云。
  “棚改,全国一刀切,全部暂停”
  那么,这个消息究竟是真的吗?棚改真的被全面叫停了吗?
  棚改全面叫停?传闻引发地产股全面下跌!
  6月25日,央行决定,自7月5日起实施定向降准,释放资金共约7000亿元。消息刚出来的时候,不少人纷纷认为,房地产股票市场马上就要涨了,可万万没想到,现实很骨感,地产股当日不仅没有上涨,反而还出现了大跌的情况。
  而之所以出现这种情况,居然是源于一条市场传闻:棚改一刀切暂停!
  据市场传闻称,国开行总行回收了棚改项目的合同审批权限,此前在分支行可以签订的,现在必须总行审批,但并未暂停所有棚改项目,目前仍在进行中的项目依然继续执行。此外,过去以货币安置为主的方式,今年以来多以实物安置为主。
  简言之,政策会大幅度收紧,只有总行有权利批钱,流入房地产的国开行资金会大幅减少。
  首先,什么是棚改?
  所谓"棚改"是政府对区域的集中改造工程, 是政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程,住房城乡建设部统计显示,我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造,约改造5000万平方米棚户区,近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。
  棚改主要有实物化棚改和货币化棚改两种形式。
  实物化棚改:对城中村进行改造,拆迁之后,以房换房,补偿少量货币。
  货币化棚改:对棚户区改造采用货币化补偿而非实物安置,棚改居民可以直接获得补偿款,并在商品房市场自主购置住房。
  一直以来,棚改以及货币化补偿被认为是三四线房价上涨的最 大推手,前者创造了需求,后者推高了价格。
  这也是为什么网传棚改货币化补偿要叫停,让地产股票市场出现了这么大波动的原因了。
  国开行紧急回应:棚改没有叫停!
  消息传出来不久,国开行新闻办公室就紧急回应了传闻:
  今年以来,开发银行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。据国开行数据,截至5月末,开行今年发放棚改贷款4369亿元,有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。
  国开行权威解读:
  棚改政策的推行是国务院推行的,是中 央力推的政策。时间为2014到2020年,直到2020年,棚改政策不会改变。
  中 央将棚改作为民生改善的政府工作,是政治任务,2020年前不会停止,今年年初制定的8000亿棚改贷款及580套棚改量并不会发生变化。
  但值得注意的是,对于市场担心的棚改进程问题,国开行相关负责人也回应称,棚改会按计划做到2020年,在此之前并不会停止。
  该负责人进一步表示,货币化安置已经是推高房地产价格的元凶之一,此后货币化安置的比例会受到一定的限制;从操作层面来讲,棚改货币化安置收紧的另一个原因是地方债务的问题。
  与此同时,有消息人士表示,棚改贷款并未全面叫停,只是因为银保监会最近在国开行审查,所以各地方分行的PSL审批权限被暂时回收总行,等总行政策明确后还会正常发放。而且只要年初被纳入棚改计划的项目PSL都还在正常发,不受这次政策调整影响。
  结合这些来看,整个棚改的趋势就很清楚了,没有“全国一刀切”,但“PSL审批权限暂时回收”,“部分新项目审批暂停”还是存在的。
  所谓PSL,其实也就是抵押补充贷款。
  以前拆迁,都是用实物安置的模式,后来发现这种模式不够高效,中间协调的环节太多,后面流行给你一笔补偿款自己解决居住问题去吧,这叫货币化安置。
  货币化安置的比例,在一二线城市中大约只有20%,但在三四线城市已高达80%。
  而这些钱是怎么来的呢?PSL就是在这种情况之下应运而生的。
  通俗点来说,其实他就是一个期限长利率低的贷款。
  而目前,PSL的规模是很吓人的。
  从增速来看,今年1-5月PSL贷款达到了4371亿元,加上6月15日,已经进行了一笔605亿元的PSL贷款,则今年上半年PSL总额逼近了5000亿元。
  根据国务院今年“两会”部署了工作,棚改要开工580万套,要到2020年才结束,还有三年攻坚战要打的。
  一年1万亿,三年就是3万亿。
  特别是在当下,随着贸易战激化,在全球流动性进一步收紧的背景下,央行如果继续放大PSL贷款规模,那么央行资产负债表规模会进一步**,加剧汇率波动和资金外流的压力。
  或许,这就是为什么PSL要缩紧的原因吧,毕竟,突出多出来3万亿的负债,想想也是很可怕的。
  三四线城市红利,新一轮的楼市变化即将来临
  针对这一情况,有专家表示,未来棚改还要三年红利期,尤其是以三四线城市为主。
  “一二线大部分都要进入平稳了,因为房价早已经翻倍,需求基本上消耗完毕,房价已经涨不动了,锁死了你有钱想买也买不了。”
  但那些,棚改项目比较多,库存任务尚未完全去掉的三四线城市,当然也包括一些二线省会城市,情况就不一样了。
  “三四线在这一轮的定向宽松中,我估计房价也会普遍上涨50%以上,甚至很多会翻倍。”
  与此同时,也有专家认为,中 央宣布告别货币化棚改,短期看必然会引起三四线城市为首的阵痛,但长期是房地产市场回归理性的必然选择,是对“房住不炒”方针的进一步贯彻:坚持房住不炒的定位,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。
  曾几何时,在货币化安置中诞生的手持大量现金的“拆二代”,是助推中国三、四线城市房价上涨的重要因素,可伴随着棚改政策的改变,这种现象将不复存在,新一轮的楼市变化也即将来临。








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