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【房产知识】2018物业新政:小区车位咱买还是不买?

影子2018年07月01日 14:51   
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[导读]近年来,车位比车还贵的新闻并不少见,好不容易下定决心“买”了车位,实际上你可能只是租了个车位。现在几乎每个小区都有车位(库),目前主要分




  近年来,车位比车还贵的新闻并不少见,好不容易下定决心“买”了车位,实际上你可能只是租了个车位。
  现在几乎每个小区都有车位(库),目前主要分为以下几种情况:
  1.敞开式的地上车位——属于全体业主 。主要通过划线确定每个车位的具体位置,由于小区的土地使用权归全体业主,因此开发商无权出售敞开式地上车位。这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用,扣除必要费用后归入小区维修资金。
  2.三面有护围的地上车库(位)——可办产权,可销售 。若开发商在当初规划时,明确了这类车库(位)有独立的用地面积和建筑面积,则开发商有权出售。


  3.地下车位(库)建筑面积未分摊——可办产权可销售,但是无约定的话就属于全体业主 。 如果地下车位(库)建筑面积未分摊,且开发商单独取得车库产权的(不能办产权的当然还是禁止销售,属于全体业主的),则开发商可以对购房人出售产权,但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。即如果业主和开发商在房屋买卖合同中没有对开发商拥有产权的地下车库进行特别约定,车库也应当归业主按份共有,其收益也应归业主。
  4.地下车位(库)建筑面积已分摊——属于全体业主 。如果地下车位(库)面积已作为公摊面积被小区业主分摊了,那么开发商就无权出售。这类的地下车位(库)属全体小区业主所有,严格的说属于小区的配套设施,可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用,出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。


  5.该地下车位(库)属于“人防工程”——收益属于**者 。这种车位的归属在司法实践中的争议比较大。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定:“人民防空工程平时由**者使用管理,收益归**者所有。”人防工程是国家强制配套,禁止开发商销售,其收益权属于**者。如果人防工程的建筑成本已经分摊到地面商品房的购房款中,那么人防工程的建筑成本随着商品房的销售、业主购房的完成,实际已经转化为全体业主承担 ,收益应当属于全体业主,否则就属于开发商。
  6.改造车位(库)——属于全体业主 还有一种非常严重的现象是在规划许可证上没有载明的,开发商为了谋取利益用建筑物的地下**而改造成的停车位(库),这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内,也无法取得产权证。开发商和物业公司也无权擅自处分这些车位(库),它们也应该属于全体业主的共有财产。


  《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定“未依法登记领取权属证书的不得转让”,因此若不能办理产权,车库(位)买卖合同是不受法律保护的。同时《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。” 消费者租赁车库(位)(就是所谓的销售使用权),最长期限也只有20年,凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的,都是欺诈行为。所以消费者们一定要擦亮眼睛,不要被开发商迷惑。








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