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【楼市聚焦】温州的不良处置和房地产之鉴

影子2018年07月01日 10:54   
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[导读]温州在很多方面都像是一个“试映片”,较浙江省其他区域和全国分别提前了几个月到三四年暴露出某些问题,带有某种“先导”的意味。比如2012年温州区域



  温州在很多方面都像是一个“试映片”,较浙江省其他区域和全国分别提前了几个月到三四年暴露出某些问题,带有某种“先导”的意味。
  比如2012年温州区域金融风险的大规模爆发。2011年,由于内外部环境变化,温州制造企业的主营如轻工业出口,以及**如房地产、光伏均受重创,加上小微企业之间联保联贷,民间高利贷,银行贷款违约迅速演变成了全银行业的灾难。
  2014年最 高峰时,温州银监分局公开的不良贷款率达4.68%。经过近四年化解,不良贷款率持续下降,截至5月末,不良贷款率为1.65%,已经低于全国平均水平0.25个百分点。
  综观全国,商业银行不良贷款率也是从2013年末的1%开始一路“高歌”,到2016年至2017年进入稳定期,直到今年一季度小幅反弹0.01个百分点至1.75%,两个月后的5月,不良进一步从一季度末的1.75%**至1.9%(注:未考虑口径上的细微差异),达五年来新高。
  温州的不良贷款是如何化解的?对全国的不良处置有何借鉴意义?
  事实上,温州早就经过了多轮不良处置创新。比如,将民资引入银行不良处置领域。温州2013年时就设有民间资产管理公司,股东背景为当地大型民企,参与收购银行不良债权,但后续因为涉及“国有资产”流失问题而暂停。这也是温州率先提出要成立地方版AMC(具有一定国资背景)的由来。
  将温州经济和金融(包括民间和银行)拖入泥潭的,联保联贷是重要一环。一家**企业债务可能关联到超10家互相担保企业,一损俱损。
  在拆解担保链方面,温州的经验是对大型担保圈设立专门工作小组,小组成员由副市长到经信委、政法系统等人员组成,不是简单对企业进行破产清算,而是尽量调动资源进行重整。
  在2014年,温州还全面推行了实施授信总额综合管理机制,今年已经由银保监会发文全国推广。彼时,温州的机制要求小微型企业授信银行不得超过3家,大中型企业不得超过5家,集团企业授信银行不得超过8家,简称温州“358”授信要求。
  不过,温州是小微民营企业之乡,小微企业不良化解的逻辑与政府和国企不同。温州解决不良的**,是民营经济的风险传导切割。目前全国来看,债务方面更大的问题,是在政府、国企和民企之间的分配问题,因此温州的经验也具有局限性。
  就目前作为重 点风险领域之一的房地产行业来看,温州的“前车”对于广大三四线城市也有一定借鉴意义。
  实际上,在21世纪初的十年间,温州房价并不比上海低,甚至一定时期内还高过上海,但2011年达到峰值后,温州房价连续下跌了约36个月,几乎腰斩。
  2013年,温州曾出现过小范围的银行贷款断供。“弃房”主要集中在房屋抵押贷款,当年官方披露共发生580例,其中“抵押+保证”贷款风险最为突出,有397例,纯抵押贷款出现“弃房”的为183例。
  据统计,截至2013年7月末,温州全市银行拥有抵押物权的房屋共计21.86万套,认定为不良贷款状态的房屋为2584套,市值占比为2.8%。而已进入拍卖程序的在抵房屋为461套。温州金融系统测算,由借款人资金链断裂原因形成不良的房屋抵押贷款约为23.74亿元,占全部房屋抵押贷款不良余额的46.14%。
  不过,“断供”的原因不仅是房价下跌,更重要的是叠加了经济危机和民间高利贷泡沫。因为“炒房”资金一般带有杠杆,当**人收入本身出现问题,不足以覆盖杠杆成本时,自然就出现了违约。
  目前来看,商业银行普遍不担心全面“断供潮”,但三四线城市居民的按揭合规情况可能不宜太乐观。假流水、假证明,可能使加杠杆超出真实能力的“裸泳者”在潮水退去之后“裸奔”。







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