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【房产知识】购买“赠送”地下室的房子要留心避免产权隐患

影子2018年06月30日 11:16   
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[导读]买房赠地下室对于购房者来说很有吸引力,但因为涉及复杂的产权问题,地下室的赠送行为很可能埋下隐患,令购房人得不偿失,因此值得特别留意。赠送

  买房赠地下室对于购房者来说很有吸引力,但因为涉及复杂的产权问题,地下室的赠送行为很可能埋下隐患,令购房人得不偿失,因此值得特别留意。



  赠送地下室抬高地上房子价格
  据了解,市场上“买房赠地下室”产品多为多层的底层户型或是洋房、别墅,这类产品的售价比其他楼层略贵,但赠送地下室。开发商称,地下室是白送的不收取业主的费用,将来也无法办理地下室的产权证,但是不影响业主正常使用。有的带地下室的产品,开发商会按一定价格出售地下室的面积。
  目前市场上带地下室的商品住宅,其地下室产权情况大致有四类:一是地下室具有单独产权,或与房屋共同具有一个产权证,此类地下室产权归该业主所有,具有单独产权证的地下室还可作为惯例住宅买卖;二是作为人防工程的地下室,产权归开发商所有,但为保证其使用功能,不能任意租售;三是作为车库或其他公共用途的地下室,属于不可分摊的公用建筑局部,开发商也无权对其进行租售;四是地下室作为公用建筑面积分摊到业主头上,地下室的管理权归社区的业主委员会,任何业主都不能自行对地下室进行租售。
  虽然开发商都知道地下室产权不明隐藏风险,但售房时故意模糊产权问题,利用“赠送”诱饵抬高地上部分价格,甚至将不能出售的地下室廉价卖给业主以获利,开发商看来,地下室售出已既成事实,日后即使被业委会追究,对方维权也会困难重重。
  无产权地下室白送也闹心
  事实上,这些赠送面积往往都没有产权,开发商无需缴纳这部分面积的土地出让金,只需投入较少的土建本钱,就可以为住宅自身提价带来巨大便当。但对于购房者来说,不但多支出了购房费用,还要接受因此带来的风险。
  凡是没有交纳土地出让金的地下室,都是无法办理产权证的依照物权法的相关规定,没有产权的地下室属于公摊面积,所有权属于全体业主,开发商不能对外销售,也没有权利赠送给购房者。如果开发商销售这种无产权地下室,业委会有权追回收益,购买了这种地下室的业主就要接受损失。而即使开发商售房时是将地下室赠送的也是为了借此给购房者一个买房增值的印象,令地上部分的房价达到预期水平,一旦出现纠纷,吃亏的还是购房者。因此,白送地下室未必是好事,如果不搞清其中的产权问题,不认清风险,很可能得不偿失。遇到开发商不明晰地下室产权问题、半卖半送的情况,购房人一定要留心。
  有产权地下室需缴契税
  值得注意的有一种情况,即当项目取得了规划部门对地下室的规划许可,而且开发商并未将建设地下室的利息摊入售房利息中时,开发商是可以赠与或者出售地下室的
  对此,只要产权明确,且销售时的产权性质与规划审批相符,开发商就有权根据市场行情自由定价销售地下室。需要提醒购房者的购买有产权的地下室,也要和地上部分一样交纳契税。购房者应该在购房时与开发商约定好,这笔税费由谁来交,并将此写入合同。除此以外,业主还需要按地下室的建筑面积来交纳公共维修基金和物业费。

 










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