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【房企动态】从竞价到“拼自持” 房企拿地拼的不只财力

影子2018年06月27日 16:10   
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[导读]短短半个月,东莞接连推出5宗商住地块,搅热土地市场。在严格控制土地价格的背景下,“限价+竞自持面积+竞自持年限”已经成为东莞商住地招拍挂的标配。从竞拍结果来看,

  短短半个月,东莞接连推出5宗商住地块,搅热土地市场。在严格控制土地价格的背景下,“限价+竞自持面积+竞自持年限”已经成为东莞商住地招拍挂的标配。从竞拍结果来看,5宗商住地均被品牌房企“收入囊中”,成交楼面均价多数破万。但另一方面,位于樟木头、东坑的两宗地块并未触碰**限价界限。可见,受地块所处的位置影响,东莞土地市场竞拍呈现“冰火两重天”的趋势。值得关注的是,相较以往,房企参与东莞的商住地招拍挂的态度更为理性,表现冷静。而在“竞自持面积”成为常态的背景下,自持部分该如何开发正成为关注的焦点。
  半个月有5宗商住地入市
  从6月13日至今,东莞一共有5宗商住地入市,分别位于大岭山、虎门、樟木头、东坑、南城,分别被碧桂园、金地、万科等房企斩获。值得关注的是,聚焦东莞的热门区域,尽管政策严控,但其土地价格依然高企。其中,楼面均价为14974元/㎡,碧桂园以总价38299万元获面积为10212㎡的大岭山地块,另外自持面积达到5%,年限为5年;楼面均价为14000元/㎡,龙光地产以总价125280万元的总价夺总面积为34417.6㎡的虎门地块,同时竞自持面积50%;楼面均价为10788元/㎡,万科通过首铸以254786万元的总价获得南城一面积为67476.65㎡的地块,同时还将自持20%的面积,年限为5年以上。同时,万科还需要无偿配建87313㎡的配套用房,实际可售建筑面积仅为148855㎡,实际可售楼面价为17116.39元/㎡。
  由此可见,从竞拍土地价格到竞自持面积,房企在东莞公开拿地的难度在逐步升级。未来,房企不仅要拼“财力”,还要拼“自持和配建能力”。对此,东莞中原研究**强调,“在东莞‘限制商改住’的政策下,房企获得商住地后将不能规划打造小户型商业公寓。由此,这将会考验开发商资金的运行难度。另一方面,不排除品牌房企联合拿地的可能性,品牌格局将会愈发集中明显。”
  土地区域分化 房企拿地变谨慎
  “平均每家房企出价7次,5家房企竞价33轮。”这是位于大岭山地块的网上招拍挂场景。但是,当大岭山、虎门、南城等地块遭遇房企“热抢”时,樟木头、东坑等地块却遭遇“冷门”。其中,金地以楼面价为9048元/㎡,总价9428万元的价格竞得一宗面积为7413 .52㎡的樟木头地块;卓 越则以楼面价约6000元/㎡,12839万元的总价获得东坑一面积为6018.54㎡的地块。
  另外,从竞拍企业数量来看,大岭山、虎门、南城等地块都吸引了七八家房企参与竞争。相比之下,金地仅有两家竞争,而东坑则在竞拍的5分钟内结束。由此可见,房企拿地已经开始日趋谨慎,土地的位置、面积、性质都成为考量的重要因素。中原以东坑地块为例分析,该地块的开发规模有限,这对开发商的开发能力提出了更高要求。但与此同时,由于其楼面地价偏低,在城市规划的利好下,其项目的溢价**依然存在。
  聚焦
  A
  “高地价”是否会推动房价上涨?
  分析:高价地项目 现状不算特别乐观
  大岭山镇矮岭冚村地块被碧桂园斩获后,有个别房企借势发出了涨价公告。公告描述,“受大岭山高价地影响,项目价格上涨预期较好,且二季度目标完成。考虑货源紧张,将会于7月1日起,对全线产品上浮3个点。”
  在地价压力下,项目的售价或会有所影响。以中海·云麓山为例,其楼面均价接近2 .7万元/㎡。因而从其**的公开备案价可见,其86㎡、106㎡的洋房均价达到4 .5万元/㎡。“但是,从东莞有着‘高价地’背景的项目现状来看,其市场并不算特别乐观。”东莞中原研究**在2018年的土地预测中提出。南都记者走访樟木头北大资源公馆1898、茶山时代·天荟、茶山鲁能公馆等项目看到,其建筑楼层已经基本建好,接近封顶,但是推货速度明显慢于工程进度,且先以推售公寓、别墅为策略,吸引深圳客。其中,茶山鲁能公馆的**更新状态还为“推出时间待定”。
  B
  高成本、快周期 房企如何规避风险?
  分析:品牌“抱团”或发展高端住宅产品
  根据《东莞国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》显示,地块的开发建设期限为3年,必须在规定时间内竣工。在高成本、快周期的运转下,品牌房企开启了“抱团”模式。日前,南都记者从保利地产的官网公告看到,保利以16 .67%的股权,加入东莞常平卢屋村地块的开发。而该地块,去年以总价68680万元被平安斩获,并未达到**限价。南都记者还获悉,该项目将取名为金地时代艺境,由金地、碧桂园、保利、时代联合开发。在高地价下,这对项目也有了极高的要求。时代方面透露,在成本压力下,时代则会将项目打造为高端楼盘,重点开拓挖掘追求极高品质的购房者。
  对此,东莞中原研究**针对虎门金洲社区、南城建设路南侧的地块开发,也有初步的建议和研判。其中,虎门金洲社区的地块具备打造低密产品条件,可做143㎡别墅产品、86-95㎡的三房两厅和120㎡四房两厅,商业方面可做“商墅+办公+底商”。而南城建设路南侧的地块,由于地理位置优越,则可定位为中高端楼盘。
  C
  “竞自持”该如何开发?
  分析:长租公寓、自持商业或成未来方向
  南都记者根据不完全统计,从去年至今,东莞已经有18宗地块入市,多以“限价+竞自持+竞配建”的组合模式进行招拍挂。由此,不少市民会产生疑问:“当竞自持成为常态后,高价地该如何进行开发呢?”不少业内人士认为,长租公寓、自持商业或成为未来的开发方向。
  “在鼓励租赁市场的发展下,长租公寓会成为持续的热点。”东莞中原研究**总结。以虎门金洲地块为例,龙光地产所竞得的50%自持面积为租赁住房,年限达到70年。但是反观东莞现有的长租市场,只有万科、碧桂园、中天三家品牌房企落地了长租项目,打开了市场,其余房企还是在走传统的销售路子。
  “在政策严控下,房企都在寻求多元化发展,从销售转向运营模式。”南都记者咨询多位业内人士知悉,“拿地是战略,自持面积的开发模式还是房企探索的模式。”

 







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