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【楼市聚焦】重大利空,**政策出炉!

影子2018年06月27日 15:36   
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[导读]2017年以来,三四线房地产市场表现超过预期。无论是从住宅销量还是房价等指标来看,三四线与一二线城市之间呈现出了历史少有的明显分化。上述分化的原因究



  2017年以来,三四线房地产市场表现超过预期。无论是从住宅销量还是房价等指标来看,三四线与一二线城市之间呈现出了历史少有的明显分化。上述分化的原因究竟是什么?三四线房地产是否继续超预期?
  1、为什么三四线城市房价超预期
  一是三四线城市的房地产需求大都没有受到限贷限购的“踩刹车”约束。2015年底中 央提出“去库存”,事实上,此前央行已在年内连续5次降息至1989年有数据公布以来最 低位,且首套首付比率连续2次调整降至近年来最 低位20%(非限购城市),这无疑为此次全国性房地产需求扩张创造了宽松的货币条件。随着2016年热点城市房价快速上涨以及年底中 央“抑制资产泡沫”的提出,一二线城市限购限贷政策开始频出以“踩刹车”抑制需求。截至目前,一二线城市中收紧首付政策的城市占比已近80%,限购政策的城市占比也达到60%。而三四线城市中首付政策趋严的城市占比仍不到2%,限购政策的城市占比不足1%。可见,因城施策的情形下三四线城市房地产需求整体上并未受到限贷限购的抑制。
  二是棚户区改造及其货币化还起到“踩油门”作用进一步刺激三四线房地产需求。虽然棚户区改造是全国范围实行的民生工程,但其城市分布并不均匀。具体地,全国棚户区改造规模中三四线城市占比高达87%,而一二线城市仅占13%。并且,2015年后棚户区改造安置方式由传统的实物安置转向货币化安置,而货币化安置本质上是以定向货币宽松的方式助力商品房去库存。通过测算我们发现,2017年1-7月,棚户区改造货币化安置带动三四线城市36%的商品房销售,而一二线城市则只有13%。可见,棚改及其货币化对三四线城市商品房销售带动更强,进一步加剧了此次房地产市场的分化。
  2、最近到底发生了什么?
  6月25日,一则关于“国家开发银行(以下简称“国开行”)将棚户区改造(以下简称“棚改”)贷款审批权收回总行,全国一刀切暂停棚改”的传闻令市场风声鹤唳。
  当晚,国开行对外回应称,今年以来,开发银行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。
  电话会议中,国开行相关领导介绍,棚户区改造出台的背景,本意是要解决去库存和民生问题,但在执行中走样,影响房地产的价格,直接房地产化了,就不是棚改了。
  该负责人介绍,权限的上收主要是处于两方面的考量。一是,这两年国开行分行在审批时,违规现象严重,国开行总行担心后期的风险隐患就比较多;第 二点是,中 央对棚改有一定的看法,棚改的货币化推高了房价,中 央对这个有一个严谨的考量。
  棚改货币化安置,简单点解释,就是国家向三四线城市撒钱,类似于精准扶贫。通常来说,棚改资金来自央行、地方公共财政收入和中 央专项资金,而来自央行的资金占比最 大。央行通过抵押补充贷款(PSL)把钱给国开行,地方政府再把钱给棚改区居民,换来棚改土地。棚改居民没地方住只能跑去买商品房,开发商的库存减少,再把卖房的钱拿去拍地,地方政府拿到土地出让的钱还掉国开行的贷款,形成一个闭环。
  改为实物安置,对应就是不再投放过多的基础货币。棚改货币安置过程中,拆迁户补偿的资金+银行贷款迅速膨胀成更庞大的购买力推波助澜,这是这几年三四线城市房价疯狂涨的源头。实物安置过程则不增加基础货币投入也不增加杠杆贷款,如此,整个房地产生态的钱都会变少,也没有了支持高房价的需求。
  3、未来三四线城市楼市会怎样?
  在一二线在挤泡沫,三四线加泡沫的这个过程当中。是拥有三四线房产的人士,最 好的资产置换机会。将自身的劣质资产换成优质资产。
  人,是任何城市的根本。现在各个省会都在大力抢人,各个三四线城市都在人口流出。钱跟着人走,跟着钱走,都不会太错。
  展望未来,以房贷利率趋紧为代表的总量政策“踩刹车”将显著抑制三四线城市的房地产需求,棚改及其货币化力度趋弱也将使得其对三四线房地产的“油门”刺激作用递减。三四线房地产整体需求有望明显回落。




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