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【楼市聚焦】棚改货币化被叫停? 专家:实物安置为主,三四线楼市将迎降温

影子2018年06月26日 16:18   
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[导读]6月25日,媒体报道,有财经媒体人爆料各地PSL(抵押补充贷款)审批暂停,回收国开行总行,等待新政策。鉴于PSL为棚改货币化提供了主要资金来源,有解读认为,

  6月25日,媒体报道,有财经媒体人爆料各地PSL(抵押补充贷款)审批暂停,回收国开行总行,等待新政策。鉴于PSL为棚改货币化提供了主要资金来源,有解读认为,这一消息若被证实,则意味着棚改货币化被“一刀切”叫停。
  对此,相关专家向《华夏时报》记者表示,棚改货币化“被叫停”的说法并不准确,不能也不会一刀切,货币化也有一定的好处,主要是根据具体情况有具体对策。总体来看,棚改将从货币化安置为主转变为以实物安置为主。
  中原地产首 席分析师张大伟认为,在过去两年,特别是三四线城市,棚改的货币化安置是支撑最近几年楼市最关键的因素。如今,房地产市场已经基本告别库存积压时代,房地产去库存任务初步完成。棚改政策,特别是货币化安置政策,应该是到了调整并减少的时候。
  新项目难上马
  早在这一传闻出现之前,棚改安置政策有所调整的迹象已经显现。
  去年5月,在有关棚户区改造的国务院政策例行吹风会上,时任住房城乡建设部副部长陆克华表示,要因地制宜推进棚改货币化安置,在那些库存量大,市场房源非常充足的三四线城市和县城,还要进一步提高货币化安置比例,促进去库存,减少重复建设。
  不过,《华夏时报》记者梳理公开信息发现,虽然“因城施策推进棚改货币化安置”仍是棚改安置方式的主流,但自2017年底以来,已经有一些省份开始提出棚改补偿要货币安置和实物结合。
  2017年底,安徽省住建部门表示,2018年全省保障性安居工程新开工计划全部为棚户区改造,今后将充分利用存量土地安排保障性安居工程建设。4月27日,安徽省住房城乡建设厅巡视员仲亚平在城镇保障性安居工程工作推进会上表示,各地要合理控制棚改货币化安置比例,商品住房供需紧张的市、县,要进一步降低货币化安置比例。
  2018年1月,山东省住房城乡建设工作会议宣布,鼓励棚改、拆迁实物安置,取消货币化安置奖励;2月,江西省住建部表示,要因地制宜实施棚改货币化安置,住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度;3月,济南有关部门公开表示,要实行实物安置和货币补偿相结合方式,加快城镇棚户区改造步伐,稳步推进城市危房改造;5月8日,石家庄市住房城乡建设局表示,将通过成片改造、原址翻建,货币安置和异地集中建设安置房相结合等方式,加快推进长安区、裕华区、桥西区和新华区城市棚户区改造工作。
  一位不愿透露姓名的专家对记者表示,目前已经批了的项目应当还在做,但今年确实有一些新项目因为拿不到国开行的借款而难以进行。
  25日晚间,国开行新闻办公室回应称,今年以来,开发银行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。截至5月末,国开行今年发放棚改贷款4369亿元,有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。不过,上述回应中并未正面提到增量项目的审批是否趋严等问题。
  三四线棚改,一二线也涨价
  棚改计划自2005年首 次提出以来,在最近几年达到高峰。2008-2012年棚改新开工1260万套,2013-2014年开工820万套,2015-2017年棚改计划开工1800万套,实际超额完成,达到约1816万套。
  起初,棚改的主要安置方式为实物安置,政府主导建立保障性住房,满足棚户区居民的住房需求,资金来源主要是地方政府发债、企业债券等。在央行创设PSL后,2014年8月国家开发银行专门成立住宅金融事业部,重点支持棚户区改造及城市基础设施建设。自2015年起,货币化安置成为棚户区改造的主要安置途径,居民拿到补偿款后,可以自行购买住宅,不受地区、城市的限制。
  一定程度上,这一方式成为“去库存”的主要动力。2015年12月的**经济工作会议提出,2016年经济社会发展主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。自此以后,2016年和2017年的政府工作报告中,都明确提到了将去库存作为该年工作的重点方向。
  表现在数据上,2013、2014年棚改货币化安置率为7.9%和9.0%,但2015、2016年,这一比率直接蹿升至29.9%和48.5%。据中信证券测算,2017年棚改货币化安置的比例约为53.9%。
  中国社科院财经战略研究院副研究员邹琳华认为,棚改货币化不仅推动了三四线房价的上涨,也对一二线涨价有所支撑。经历了2016年以来的一轮大涨后,**城市房价极高,并采取了最严格的限购政策;二线城市房价很高,并采取了相对严格的调控政策;三四线城市对购房少有限制,住房总价相对较低,部分城市还有购房奖励政策。因此,在货币化棚改的**阶段,在当地购房成为主流,短期内大量拆迁家庭拿着远高于市场价的补偿款涌入库存绝 对量不大的市场购房,造成房价大幅上扬。
  不过,在三四线城市经历了一波大涨后,总体**前景已经不强,如果继续以棚改货币化的形式给当地家庭提供购房现金,更多的人将选择去一二线城市购房,**需求将向外溢出,会出现三四线棚改,一二线涨价的现象。
  三四线楼市降温
  在推行三年“去库存”政策后,当前楼市的库存已经进入了较平稳的时期。
  根据国家统计局发布的全国房地产开发**和销售数据,2018年5月商品房待售面积56010万平方米,已经是连续46个月的新低。张大伟表示,从全国库存看,房地产市场已经基本告别库存积压时代,当下楼市库存当前房地产去库存任务初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。
  而今年的政府工作报告中,新一年的工作重点也没有明确提到“去库存”。在3月份两会的工作报告中,仅在总结过去五年工作时提到三四线城市商品住宅去库存取得明显成效、热点城市房价涨势得到控制;但2018年政府工作建议的部分,提出把发展经济着力点放在实体经济上,继续抓好“三去一降一补”,具体措施集中在发展新动能、建设制造强国、破除无效供给、深化“放管服”几个方面,对去库存没有明确阐述。
  虽然报告提出,要启动新的三年棚改攻坚计划,到2020年再改造各类棚户区1500万套,今年开工580万套,但相比2017年的600万套,已经在逐渐减少。
  易居研究院智库**总监严跃进认为,棚改当前遇到的困难在于两点。**是资金方面的压力开始增加,尤其是货币化安置带来了一定的财政和贷款压力。**是棚改过程中,也引起了“三四线城市房价上涨是否是因为棚改的原因”等质疑。因此,这样的改革也是比较务实的。
  对于这一政策调整的后续影响,邹琳华指出,三四线城市的楼市将降温。由于供给增加的滞后性,2018年三四线城市的降温不会特别显著,甚至还可能惯性上涨,但涨速肯定要下降,2019年可能出现局部降价。

 









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