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住房保障体系的重建

影子2018年06月08日 10:41   
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[导读]商品房推行市场化伊始,国家就将住房保障放在了极为重要的位置。很多年轻朋友对房地产发展史不是很清楚,请跟我重温一小段。1998年6月下发的《国务院关于进一步深
  商品房推行市场化伊始,国家就将住房保障放在了极为重要的位置。很多年轻朋友对房地产发展史不是很清楚,请跟我重温一小段。
  1998年6月下发的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号),被公认为我国住房制度改革和房地产市场发展的里程碑式文件。它正式宣布取消住房实物分配,实行住房商品化。
  这份重要文件的第七条和第八条是这么写的:
  (七)对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最 低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房。其它高收入的家庭购买、租赁市场价商品住房。住房供应政策具体办法,由市(县)人民政府制定。
  (八)调整住房**结构,重 点发展经济适用住房(安居工程),加快解决城镇住房困难居民的住房问题。
  保障性住房,各个阶段的名称有所不同。最初是叫经济适用住房,后来经济适用房停止建设了,代之以拆迁安置房、限价房、人才房、公共租赁住房、限房价项目、共有产权住房等。但中 央政府对保障性住房一直是高度重视的。
  如果将23号文件提出的“重 点发展经济适用住房(安居工程)”,换一个词,叫做重 点发展保障性住房,也是符合逻辑的。所谓重 点发展,按照我个人的理解,不管你叫什么名称,各类保障性住房的供应量,应该在整个住房供应体系里占主体地位。
  保障性住房的责任主体是地方政府。当然,由于历史和现实的原因,保障性住房从来没有占据过市场供应的主体地位。事后来分析,这跟各地财力还不够有较大关系。说到底,保障性住房必须要舍得,要投入,要牺牲市场化商品房的收入。
  硬币有正反两面。与保障性住房供应不足相对应的,是市场化商品住房的强势。商品房除了居住属性,还有**属性。实事求是地说,早年间,商品房作为商品化的资产,它的**是被低估的。随着房价的上涨,商品房的**属性被持续放大。
  任何商品,都有社会性。个人和家庭的资产因应价格的上涨,催生了资产财富倍增的社会效应。这种效应又具有社会情绪的传染性,要抑制它,需要从源头筑起堤坝。也就是,继1998年取消住房实物分配后,必须对住房制度进行新一轮改革。
  十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。这是新一轮住房制度改革的总基调。
  新一轮住房制度改革,必然包括住房保障体系的重建。如果说,20年前,以保障性住房为市场供应主体,地方政府财力不允许,那么,随着经济的增长,财政的积累,现在是时候了。
  相信关注房地产市场动态的朋友,已经知晓这份文件的主要内容。在我看来,最重要的内容有两点:
  一是供应结构。市场商品住房占40%,保障性住房(包括人才住房、安居型商品房和公共租赁住房)占60%。后者占据了供应主体。顺便多说一句,保障性住房,也是“租购并举”的。
  二是坚决去除保障性住房的**属性。“购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年,或者年满60周岁且购房满10年,符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的,可以进入市场流转,但要向政府缴纳一定比例的增值收益。”这一规定如果得以严格执行,保障性住房就真正回归它的居住属性、保障属性。
  有人说,深圳是全国经济最发达的城市之一,其他城市不可能也有如此雄厚的财力。但先说一点,深圳同时也是全国房价最 高的城市之一,商品房建设用地供应最紧张的城市之一。在这样的背景下,它要强化保障性住房的供应主体地位,难度也是很大的。
  当然,其他城市,尤其是中西部经济欠发达的城市,不能要求其保障性住房占主体一步到位。住建部5月19日发出的通知也只是说,“(热点城市)力争用3—5年时间,公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。”
  热点城市之外的城市,尤其是财力不足的三四线城市,能不能提出分阶段的目标,譬如,从保障性住房占比30%,逐步增加到40%、50%、60%?住建部要求,**、二线城市在2018年底前要编制完成2018年至2022年住房发展规划,我个人希望,各地能同时提出保障性住房的具体分解目标,且须附有追责条款。
  无论是限购限贷限价限售的房地产调控,还是酝酿之中的在物业持有环节征税,都是为了建立新的住房制度。而新住房制度的**,是住房保障体系的重建。这也是贯彻国家“以人民为中 心”的发展思想的重要体现。

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