泰安房产超市网 > 泰安楼市 > 国内动态 > 房企融资接连受挫 规模效应或是**答案
输入您的找房需求,立刻找到适合您的房源
房源类型: 新房
期望区域: 不限
期望户型: 不限
购房预算: 不限
购房面积: 不限
手机号码:
立即
找房

房企融资接连受挫 规模效应或是**答案

影子2018年06月01日 09:07   
报名看房
[导读]据了解,大型银行已很少向50强以外的房企发放开发贷和信用额度,部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。虽然还未到资金最紧张的时刻,但作为房企**竞争力
  据了解,大型银行已很少向50强以外的房企发放开发贷和信用额度,部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。
  虽然还未到资金最紧张的时刻,但作为房企**竞争力之一的融资能力,正迫于大环境的影响而出现变化。
  5月19日以来,房地产企业共有5笔境内公司债遭遇中止发行,其中包括碧桂园的一笔200亿的债券。这也延续了近期境内融资难度加大的态势。
  相应地,海外融资规模不断增加,并成为现阶段房企的一项重要资金来源。但海外融资的成本也在提升,如华南城于5月25日发行的一笔美元债券,利率就达到10.875%。
  调控政策不断加码,以及行业竞争加剧,使得房企在资本市场的话语权逐渐减弱。相比大型品牌房企,中小企业的困境尤其明显。某上市房企人士表示,很多银行和基金已经停止向30强之外的房企放贷,即使拿到贷款的企业,成本也普遍偏高。
  “现阶段,规模就是话语权。”前述房企人士指出,融资额度的获取和融资成本的控制,是大型房企在此轮调整中的重要优势。随着“规模效应”延伸到融资端,行业的分化大势也将愈加明确。
  融资成本继续抬高
  近期房地产企业遭遇中止的五笔境内融资,形式均为公司债,主体分别是龙湖、碧桂园、富力、花样年、合生创展。虽然中止原因各异,但境内融资如此密集地遭遇搁浅,在以往并不多见。
  有房企人士反映,随着楼市调控的加码,监管层对房企发债的审批周期加长,对资金用途和项目的审核愈加严格。另一项重要来源银行贷款,也出现审核流程趋严、放款周期拉长、资金成本提高的现象。
  部分淡化了房地产属性的发债项目,则顺利过关。华夏幸福于5月31日宣布,公司成功发行2018年第 一期公司债券,面值不超过50亿元(含)。但在近期的境内融资中,这种案例并不多。
  相应地,海外融资规模明显增加。中原地产的统计显示,2018年前5月(不含5月31日),房地产企业海外资本市场融资数据达到71笔,比去年同期增加40笔;融资金额293.72亿美元,同比上涨130%。
  最近几年,房企的融资方式、成本都在不断发生变化。
  2015年1月,证监会正式颁布《公司债券发行与交易管理办法》,公司债首 次对房企大幅放开。华创证券指出,2015年和2016年,房地产行业境内发债金额分别高达4668亿元和8094亿元,同比分别增长985%和73%。
  2016年10月底,上交所、深交所相继发布《关于房地产业公司债券的分类监管方案》,实行“基础范围+综合评价指标”的分类监管标准,规定公司债的募集资金可以用于还贷、开发项目和补充流动性资金,不得用于购置土地。受此影响,2017年房地产业发债金额骤减七成。
  作为替代,ABS和中票成为当年的主要融资方式。且从2017年开始,企业逐渐将目光转向海外融资,对后者的依赖性也大大提高。
  房地产企业的融资成本,则处于不断**的趋势。根据测算,2016年,国内发债平均成本在4%-5%的水平,部分企业可低至4%以下。到2017年,成本普遍提升至5%以上,部分超过6%。诉诸海外的部分,资金成本也因美国加息而抬升,且普遍不低于国内融资。
  5月29日,时代中国宣布将发行本金总额4.5亿美元的3年期优先票据,年息为7.85%。此前的5月25日,华南城称完成发行于2020年到期的1.5亿美元优先票据,成本达到10.875%。
  这一系列变化,与调控走势息息相关。中原地产首 席分析师张大伟表示,一方面,企业拿地补仓意愿仍然较强,维持着对资金的较大需求;另一方面,调控加剧,流向房地产业的资金 越收越紧。在资金面供不应求的状态下,无论融资方式如何调整,难度加大、成本提高的趋势仍然难以改变。
  “规模效应”凸显
  近年来,在调控中处于被动的房地产企业,逐渐让出了融资的定价权,后者向金融机构转移。金融机构的选择决定了,规模房企的优势正不断凸显。
  北京某知名基金管理公司负责人表示,只在30强房企中选择合作方。因为基金对安全性要求较高,而用最直白的标准来衡量,规模房企的抗风险能力要强于中小企业。
  银行的态度更是如此,据了解,大型银行已很少向50强以外的房企发放开发贷和信用额度,部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。上述上市房企人士亦验证了这一说法。
  此外,对于一些盈利模式不甚明朗的新业态,金融机构也多持谨慎态度。如银行和基金都甚少涉足租赁领域,理由在于“现阶段中国楼市的租售比不合理”。在近期遭遇中止的五笔公司债中,花样年和富力的债务类型均为“住房租赁专项公司债券”。
  “这两年拼命做规模的房企,终于尝到了甜头。”前述上市房企人士表示。他所在的企业,近两年实现规模的快速增长,并保持在30强行列。他表示,“规模代表话语权”已是现阶段行业的共识。其中,融资层面的话语权尤其重要,因为只有保证融资,才能更好地拿地和收购。
  张大伟指出,融资过程中的“规模效应”一直存在。但当前房地产市场处于调整期,行业也在洗牌阶段,这种效应会有所加剧,并进而加剧行业的分化。
  国泰君安在中期策略中也指出, 债权融资对应开发,股权融资对应拿地和整合。在债券融资受挫的情况下,“股权资金涌向大企业,会导致大企业并购小企业,增强定价权,获得市场的垄断利润。”
  经历了两个市场“大年”后,现阶段房企的资金状况总体较好,但压力已经出现。根据观点指数研究院对50家A股房企的统计,2017年一季度50家A股企业的短期负债均值为611.27亿元,此后逐季**,至2018年一季度已经来到853.77亿元。
  这期间,其对应的现金及现金等价物均值却没有同步提升,2018年一季度为153.98亿元。由此,50家房企的现金短债覆盖平均倍数也由2017年一季度的0.36一直下滑至2018年一季度的0.25。
  该机构还指出,由于传统融资渠道收紧,房企正在进行自我“救赎”:一方面通过加速销售回款来补充现金流,另一方面通过自筹资金等非标方式缓解资金链的紧张局势。
  前述受访者普遍认为,如果政策层面没有实质性松动,今年部分房企会选择降价销售,并购市场的交易规模也可能增加。

编辑推荐:

律师声明:凡注明"来源:非房产超市网"的所有文字图片等资料,系本站转载自其它媒体或网友原创,转载目的在于信息传递,并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责,凡注明"来源:房产超市网"的所有文字图片等资料,版权均属房产超市网所有,未经许可请勿转载刊登。
分享到:
为您推荐
  • 本地楼市
  • 政策法规
最爱看
免责声明:本网站所发布的所有信息、资料、图表等仅供参考使用,不声明或保证其内容之正确性或可靠性;网站内所有内容亦不表明本网站之观点或意见,仅供参考和借鉴。购房者依据本网站提供的信息、资料及图表进行房屋交易等造成的任何后果与本网站无关;本页面所提到房屋面积如无特别标示,均指建筑面积。本网站资源部分来源于网友上传分享或公开网络,相应权利归原作者所有;如果您认为本网站的任何内容侵犯您的合法权利,请您通过以下联系方式告知我们并提供相关证据及说明,本网站会尽快采取相应措施。联系电话:0538-7175505。

看房专车
第一时间联系您安排看房!