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左手拿地右手融资 房企拼规模加速竞逐50强

影子2018年05月27日 11:50   
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[导读]据中原地产统计,截至5月24日,仅统计招拍挂权益数据,22家房企合计拿地金额高达51396亿,其中拿地超200亿的房企多达10家;****导致资金需求巨大,截
  据中原地产统计,截至5月24日,仅统计招拍挂权益数据,22家房企合计拿地金额高达5139.6亿,其中拿地超200亿的房企多达10家;****导致资金需求巨大,截至5月上旬,房企海外融资已近2000亿,创历史新高。
  跑步拿地和融资,令所有房企都进入了高度“规模竞争”的游戏,与此前不同,行业生存门槛被提到了50强、千亿级,有人甚至断言,房地产的“寡头时代”将要来临。
  不过截至目前,房地产行业三巨头的市场占有率仍远未达到“寡头”的地步。今年销售过千亿的房企预计在30家左右;在这一轮规模竞争中,仍有部分房企有机会弯道超车。
  拿地融资的游戏
  在传统房地产开发业务中,销售-买地-融资是必不可少的环节。2018年前5月,主流房企这三项都有加速的趋势,行业集中度进一步提升。
  克而瑞数据显示,今年前4月,百强房企各梯队销售金额入榜门槛提升显著,TOP 100房企销售金额入榜门槛达45.3亿元,同比提升20%;排名第50位的东原地产实现销售金额131.8亿元,与去年同期的50名卓 越集团(88.8亿元)相比,增长48.4%。
  排名前十位的提升幅度更大,合计有超过5家房企4个月销售突破千亿,碧桂园与恒大更是4个月销售就超过了2000亿,排名第三的万科也达1986.7亿,增长37.9%,纷纷刷新历史记录。“房企越大涨幅越快,龙头房企转型加速,布局合理,上涨幅度明显超过市场平均涨幅。”中原指出。
  克而瑞预计,未来随着各梯队门槛不断提升,百强房企分化格局将会持续。今年进入千亿俱乐部的房企将超过30家。
  这种趋势下,尽管调控持续加码,大量大中型标杆房企仍在积极抢地,房企处在非常明显的拿地加速过程中。特别是从500亿冲刺1000亿,1000亿冲刺2000亿的第 二梯队房企,成为抢地的主流。
  根据中原统计,截至5月24日,碧桂园权益拿地金额最 高,达614亿,万科、保利地产紧随其后,分别超过450亿;接下来是龙湖369亿,中海地产为318亿;绿地、旭辉、华润、恒大、招商蛇口都超过了200亿;新城发展和祥生地产分别为191亿、169亿。
  这背后的逻辑是,做大依然是当下房企的主流选择,规模化竞争加剧。也因此,房企对资金的需求更加迫切,随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。
  中原地产研究中 心数据显示,截至2018年前4月,房企海外融资数据达233.2亿美元,同比上涨107%。4月单月发行高达88亿美元。
  另据长江证券数据,截至5月上旬,美元债市场的房企融资已达1860亿元人 民 币,相当于2017年全年的70%,刷新了房企美元债融资历史新高;但融资成本也水涨船高,美元债息率从2017年的6%上涨到如今8%。
  5月21日,雅居乐就进行了一笔巨额海外融资。公告披露,获授予88.34亿港元及2亿美元定期贷款信贷,为期48个月,年利率相等于按3.95%加上于相关日期的香港银行同业拆息或伦敦银河同业拆息的总和。
  相比之下,朗诗的融资利率就高出不少。5月23日,朗诗绿色集团有限公司发布海外监管公告,5月18日公司额外发行5000万美元于2020年到期且票息为9.625 %的优先票据,并与原有票据合并及构成单一系列。
  高周转下“寡头”出现?
  将销售-买地-融资做到极 致的,是碧桂园。急速高周转策略,令碧桂园在过去三年销售大幅增长,并问 鼎2017年冠 军。
  进入2018年,碧桂园对高周转提出了更严格的要求。据其内部文件,强调继续提升高周转力度,在“456”模式即“4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转”基础上,继续提升。
  中原地产认为,这主要是针对三四线市场。碧桂园的标准化产品在三四线城市仍有市场,因三四线城市存在大量棚改货币化安置后的刚需购房群体。
  其他房企如中海、龙湖、泰禾、招商蛇口等也在2018年加快了周转。在5月23日的“2018中国房地产金融论坛”上,新城控股副总裁欧阳捷指出,房企都要去做高周转,快速回收现金流,才能保证可持续发展,对债务还本付息。
  目前相比一二线城市,很多三四线城市销售节点可以更快更提前,有的项目可能1/3就可以销售,有的可能盖了两三层就可以销售,有的甚至“正负零”就可以销售,那么三四个月现金流就可以回正,再去投入新项目。
  高周转意味着更高的杠杆。欧阳捷说,今年120余家上市房企平均负债率已超80%,去年则不到80%。
  这又会导致,“所有的房企都在加速跑,未来房地产市场会逐步走向一个寡头垄断的时代。如果不加速奔跑,就叫不进则没,以后就没有机会。”
  欧阳捷认为,未来房企的融资新门槛是50强,而不是百强。“大企业更容易获得融资,中小房企很难获得融资,一般来讲差一点的企业(融资成本)在7%到8%,再高一点到10%以上,有的信托可能高达15%。”
  但是,行业内也有不少人士对规模化竞争提出了反思。一位知名房企高 级副总裁表示,中国不存在房地产寡头,未来也不太可能出现。
  他的判断依据是,房地产行业距离所谓的寡头也还很远。目前中国房地产行业的集中度仍然偏低。寡头的定义是前三名企业的市场占有率达到50%以上,而现在中国房企哪怕是万科市占率也只有不到4%。
  香港是全球唯 一一个出现房地产寡头的市场,因为香港是单一城市,美国单一城市也出现过这种状况。
  未来,尽管行业集中度还会提升,几大房企的经营规模不太可能下降,但中国房地产也不太可能出现房地产寡头的情况。假设房价长期保持稳定,对行业的总规模也会有个理性的判断。
  另外一家龙头房企董事长则认为,单纯追求规模并不可取,房企应在规模和利润中取得平衡;企业能够长远发展、穿越经济周期才是王道。

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