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中南建设地产毛利率连跌5年 资产负债率攀升至90.5%

影子2018年05月25日 15:01   
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[导读]在过去的一年中,多数房企销售额创下历史新高,行业整体毛利率水平也有所提高,得益于这一批结转到报表中的项目,基本是三年前甚至更早获取的地块,这些土地成本较低,企业
  在过去的一年中,多数房企销售额创下历史新高,行业整体毛利率水平也有所提高,得益于这一批结转到报表中的项目,基本是三年前甚至更早获取的地块,这些土地成本较低,企业尚能享受土地红利。
  值得关注的是,即使在这样的局势下,中南建设这家房地产板块业绩贡献率已经非常高的企业,毛利率却连续5年下跌,最近三年的毛利率水平更是低于多数房企坚守的25%红线,盈利能力不断下滑。
  更重要的是,中南建设近年来对地产平台异常重视,在行业内招纳职业经理人,实施激励制度,规模扩张野心凸显。随之而来的则是,资产负债率连续5年在80%以上,即使剔除预收款项后的资产负债也在**,若现金流受阻,资金压力将剧增。
  毛利率连续下跌5年
  事实上,公司近年来逐渐扩大房地产业务的**力度,扩张意图明显。
  据2017年年报显示,中南建设实现营业收入305.52亿元,同比下降11.29%,扣除非经常损益后,归属于上司公司股东的净利润为1.10亿元,同比下降70%。
  在主营业务构成中,公司房地产开发营业收入224.13亿元,建筑工程施工实现销售收入117.12亿元,占主营业务收入的比重分别为62.15%、32.48%。
  2014年,中南建设的房地产销售首 次突破百亿元。近三年来,该公司房地产销售收入贡献率均超过建筑工程施工销售收入,占营业收入的比重在50%以上。
  但加大对地产业务的**比重,并未让公司的盈利能力大幅提升。
  据悉,2013年以来,该公司房地产销售毛利率呈现逐年下滑的态势。2013年-2017年,中南建设房地产销售毛利率分别为38.5%、31.48%、23.48%、18.08%、15.57%。不难看出,毛利率已经连续下跌5年。更重要的是,近三年的毛利率水平是低于行业平均水平的。
  有数据显示,2017年房地产板块的毛利率稳步快速提升,从2016年的19.7%提升至 2017年的23.4%,为近五年来最 高水平。
  对于毛利率下滑的原因,公司并未在2017年年报中提及。公司在2017年公司债发行公告中提到,房地产开发业务整体毛利率下降,究其原因是2014年以来受房地产调控及工序关系变化等因素影响,房地产市场整体下行压力较大,公司青岛、镇江等城市房地产开发业务销售单价有所下滑,且人力及资金成本**,公司重 点布局的南京、苏州等其他城市销售情况良好,保持良好水平。
  据2017年年报显示,中南建设主要房地产结算项目共有38个,毛利率最 高的为常熟中南世纪城项目,达到54.11%;毛利率最 低的是南通军山半岛项目,毛利率为-107.32%。而此前公司提及的镇江地区业务,镇江中南世纪城项目毛利率为15.35%,镇江中南御锦城项目毛利率为-18.46%。
  有接近中南建设人士表示,中南建设地产板块底子很薄,早期获得的项目性价比很差,很难做出高利润产品。此外,在项目布局和拿地成本方面,有些早期中小房企拿地谈判能力较弱,导致成本较高,消化很难。实际上,一个地产项目的毛利若是亏损的,很有可能一下子拖累10个项目,因此整体毛利率水平难以提升。
  资产负债率居高不下
  盈利能力不足的情况下,公司的资产负债率却多年处在80%的红线之上。据中南建设披露的年报显示,2013年-2017年,公司资产负债率均保持在80%以上,2017年创下历史新高,达到90.52%。近三年来,公司剔除预收账款后的资产负债率一直在78%以上,2017年更是高达84.4%。
  易居研究院智库中 心研究总监严跃进曾表示,一般来说,房地产企业资产负债率在70%左右比较正常,净负债率则需保持在100%以下,企业资金链相对安全。
  有数据显示,2017年,中南建设净负债率为233.22%,2018年一季度末达到247%。对于中南建设资产负债率居高不下和对降低负债可有具体措施方面,截至发稿时,公司相关人士并未回复。
  但通过一组数据可窥见一二。2016年,公司拿地货值达700亿元,当年销售额为373亿元,拿地货值是销售额的1.9倍;2017年,公司拿地货值直接飙升至1907亿元,当年销售额963亿元,拿地货值是销售额的2倍。
  土地储备迅猛增长的背后,扩张地产业务规模的野心浮出水面。随之而来的,就是负债规模的快速扩张。
  据近三年的年报数据显示,2015年以来,中南建设的负债合计分别为830亿元、1010亿元和1584亿元。
  东吴证券行业分析师在研究报告中提到,中南建设曾经是一个家族烙印较强的企业,近年来,中南建设发展思路出现变化,逐渐转为董事长把握战略、职业经理人团队主导经营的企业。
  上述接近中南建设人士透露,中南建设加快全国化布局之后,新进入深圳、宁波、郑州、成渝、西安、昆明等多个城市,目前布局上较为合理,产品打造能力有所提升,2017年销售的项目将在未来两年结转,届时毛利率或有所提高。
  不过,当前对于中南建设来说,整个地产行业面临着调控常态化,增量市场规模天花板渐显,房企销售回款困难,加上融资渠道收紧带来的资金成本上行的局势,中南建设若无法保证现金流安全,高负债带来的资金链压力将带来很大风险。

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