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“小地方”房价破万? “潮水”退去或再现库存积压

影子2018年05月22日 08:33   
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[导读]“房价太高了。”发出这个感慨的不是一二线城市的居民,而是一位在三线城市生活和工作的朋友。他感慨说,最近这一两年,他所在城市,稍微中 心一些的地方,基本已经买
  “房价太高了。”发出这个感慨的不是一二线城市的居民,而是一位在三线城市生活和工作的朋友。
  他感慨说,最近这一两年,他所在城市,稍微中 心一些的地方,基本已经买不到万元以下的房子:“你说**城市二线城市工资高,机会多,房价上涨正常,我们这个城市工资也不算高,为什么涨得这么快?”
  他的感慨并非个例,据了解,不少三四线城市成为这波房价上涨的热点。
  这是真的吗?这背后的原因是什么?
  多种因素影响三四线房价
  在本轮房价上涨中,新**城市和部分二线城市的一个变化逻辑是:随着大量毕业生等就业人口的涌入,打破了房地产市场原有的供需平衡。
  而对于一些此前不被关注的小城市而言,近几年也出现了人口回流。比如,此前一直是人口输出大省的四川,在2011年-2017年,每年分别增加8.2万、26.2万、30.8万、33.2万、63.8万、58万和40万常住人口,平均每年增加37.2万人。至此,四川省常住人口规模连续7年增加。据了解,其中一部分人经过多年的积累,也有经济能力在县城购买新房。
  然而,这一逻辑就很多地方来说,也并不完全适用。以成都市青白江区为例,根据其2017年国民经济和社会发展统计公报数据,年末常住人口40.67万人。2015年和2016年,该区的常住人口变化情况为:39.87万人、40.21万人,显示出该区常住人口并未出现大幅度的增长。但2016年以来,青白江区的房价增长明显。
  而上述人口涌入逻辑,对于不少持续处于人口流出状态的三四线城市,就更加难以成立了。
  那么,是什么因素促进了这些城市的购房需求?据了解,首先是改善型住房需求。过去,三四线城市在所修建的小区大部分为7层及以下非电梯公寓,而随着家庭成员年龄增大,购买电梯公寓的需求大量增长。
  但更关键的原因是房地产的**和拿地需求都在从一二线城市向三四线外溢。
  进入3月后,供职于成都某大型房地产商的一名负责人,往返于德阳、南充、攀枝花等四川省内三四线城市的频率逐渐增多。
  “过去是地方政府求着我们拿地开发,现在这些地区的土地都供不应求。”该人士称。
  目前,大量的房地产开发企业进入三四线城市,是随着一二线城市的限购、限价,影响了开发商的利润,再加之市场需求被抑制,以及一二线城市地价过高等因素影响。不少开发商转为在新的区域拿地。而这些区域一个共性是:对消费者不限购,对开发商不限价,同时随着经济的发展,具备了承受更高房价的地区人均收入水平。
  “比如我们刚刚在四川某GDP过1000亿的城市拿了一块地,我们的拿地成本在5000元/平方米左右,可能会卖到一万,而这个城市的房价目前才8000元/平方米左右。”上述房地产负责人表示。
  需警惕大量新增库存
  然而,西南财经大学副教授刘璐称,导致三四线城市房价上涨的主要因素,是中 心城市调控趋严导致的购买力外溢。
  “一种情况是自然的补涨。比如很多东北城市都是这种类型,属于市场**的自然修正。”刘璐称,“另外一种情况就是热点中 心城市向周围的热度外溢,以本省的中小城市为主。比如四川的南充等地,2017年上半年的房价还在下行,但随着成都的楼市调控越来越严,包括南充在内的省内其他城市的楼市逐渐热了起来。”
  值得注意的是,成都在5月15日发布购房新政后,对过去不在限购之列的远郊城市也增加了约束性条款。其中最 大的变化是从过去不限制购买,到限制以家庭为单位购买,而限购条件则从过去的无限制,到要求需缴纳满一年社保。
  而类似成都的一二线城市楼市新政,会否刺激购房需求流向周边三四线城市?
  刘璐认为,现在情况比较复杂,如果成都新房二手房的价差存在比较长的时间,那周边还会一直火。
  同时,刘璐认为,尽管四川省内的三四线城市本身有购房需求,但和三四线城市巨大的库存相比不算什么。“这一轮三四线城市热起来主要还是**大城市调控趋严带来的购买力外溢。很多三四线城市自身的基本面是难以支撑楼市持久热度的。”
  对此有同样担忧的,还有来自房地产企业的负责人。
  “潮水过去,三四线城市可能又出现大量库存。”一名供职于全国某大型房地产企业的四川区域负责人表示,“现在有大量的开发商涌入了三四线城市,我担心未来又将推高这些城市的库存。”
  尤其是随着大量开发商涌入,三四线城市人口数量少、购买力有限的短板会将凸显。“在我们业内,把这种行为称为‘割韭菜’,”上述人士说,“毕竟在这些三四线城市,有能力购买高价房的人不多,当第 一批开发商来“收割韭菜”后,留给第 二批开发商的**已经不多了,而后续涌入的开发商如果继续修建大量住房,也许几年后,这些城市又会出现大量的存量住房现象。”
  值得注意的是,从今年3月起,多个三四线城市政府开始发文进行调控。如四川省泸州市发文称,将对“中 心城区热点区域的地块,需要采取限定住房销售价格、配套保障房、自持租赁住房配建等方式调控地价的,由住建部门会同国土资源部门、规划部门提出方案,并列入土地出让方案报市政府批准后执行”。
  而就在5月14日晚间,丹东市政府出台了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》,表示要坚定不移落实房子是用来住的、不是用来炒的工作定位,坚决防范炒房投机行为,并明确规定出限制区域范围。

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