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全国商品房库存总量达近年低点 城市间供求比分化加大

影子2018年04月21日 11:10   
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[导读]4月17-19日,上海又有三个新盘入市,共推出1792套房源。总体来看,上海有超过20个楼盘相继拿到预售证,将在4月中下旬开启密集的摇号开盘。预售审批加速,
  4月17-19日,上海又有三个新盘入市,共推出1792套房源。总体来看,上海有超过20个楼盘相继拿到预售证,将在4月中下旬开启密集的摇号开盘。
  预售审批加速,房企也逐渐适应限价要求。当前上海改善型产品入市增多,近期开盘去化率均在90%以上。但综合全国来看,各地供应与去化节奏呈分化趋势。
  不过同策研究院首 席分析师张宏伟指出,目前**城市和强二线城市商品住宅获得预售许可证的库存绝 对量并不多。截至3月底,京沪穗深存量分别为624万平方米、454万平方米、727万平方米、265万平方米,二线城市中杭州、南京、苏州、武汉、成都、西安等绝 对量大多低于500万平方米。
  需要指出的是,由于各地限价和开发商推盘节奏调整,还有大量具备预售条件,但还未拿到预售许可证的存量楼盘,现在基本已是现房或准现房。按照同策研究院测算的近6个月商品住宅去化速度来看,各地库存减少的另一面,是去化速度不尽相同。比如北京的可售房源库存去化周期约在18个月,上海去化周期是12个月,广州、深圳均约11个月。
  供求比分化
  据同策研究院统计,1-3月14个**城市及重 点二线城市中,**城市以广州商品房供应量最 大,为148.23万平方米;重 点二线城市中重庆最 大,批准上市面积754.57万平方米。去化最 高的一二线城市对应也是广州与重庆。供求比而言,除了北京、重庆供应大于去化面积,其余12个城市均出现供不应求。
  易居研究院智库中 心研究总监严跃进指出,从当前调控政策来说,大城市得益于房地产推盘节奏加快,实际上后续资金回流压力不会太大,但有一点是肯定的,即房企主动降价心态在加剧。“毕竟不卖楼就没有业绩增长机会了”。
  比如4月前两周,上海均有近9万平方米的新房上市量,其中多个项目申请时间都已长达一年,蓄客时间较长,去化也很明显。然而,据同策研究院统计,上海的供应和去化水平仍然下跌。以4月9-15日这一周数据为例,上海一手房预售供应量9.79万平方米,环比下跌5%;成交量9.79 万平方米,环比下跌5%;成交均价47383/平方米,环比下跌7%。
  房企刚公布的一季度销售业绩也可验证城市分化。碧桂园以1879.7亿元的合同销售额成为销售冠 军;恒大、万科则以1618.7亿元和1542.6亿元分列第 二、三位。其中,碧桂园3月单月合同销售额达641.3亿元,分别较恒大、万科的单月销售额多出百亿元。克而瑞研究中 心指出,这源于碧桂园在三四线城市布局项目较多,相比一二线城市,三四线城市销售受限较少。
  严跃进分析道,目前已经进入县城去库存阶段,所以碧桂园类房企抓住“县城去库存”红利,而强调在类似三四五线城市**,此类企业也认为这些市场可能还没饱和。
  严跃进认为,三四五线城市购房政策相对宽松,加之棚改政策释放红利、城市居民收入水平在提高,因此仍有较好的市场发展机会。
  绿城就是一个典型案例,据披露,2018年至今,其在公开土地市场已斩获6宗土地,总地价93亿元。仅4月上半月绿城在江浙区域便斥资40亿拿下三宗地块,分别位于德清、舟山、常熟等三四线城市。
  库存总体减少
  中原地产研究中 心统计显示,截至2018年3月底,全国商品房库存已经直逼2014年9月末的库存数字57148万平方米,创造了43个月以来新低。
  易居研究院统计也显示,当前全国百城库存规模回落到5年前水平。截至2018年3月底,一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2088万、22977万和18647万平方米,环比增幅分别为-2.2%、-1.1%和-0.8%,同比增幅分别为-7.7%、-8.5%和-9.0%。三类城市均为下滑态势,未来部分房价上涨过快、库存偏少的城市,补库存的**依然较大。
  据监测,3月,一二及三四线城市新建商品住宅存销比分别为12.2、10.3和10.6个月,相比2月,二线城市持平、**和三四线城市有所缩短。
  在同策14城库存数据中,**城市以广州最 高,3月底有747.56万平方米库存;二线城市中青岛最 高,有1160万平方米存量,天津紧随其后,有1150.72万平方米,但这两个城市前三个月的去化均高于供应量。最近6个月存销比最小的城市是杭州,在主城区300平方米以上住宅库存仅183套;平均成交量最 高的则是重庆。
  近期,同策研究院对全国62个三四线城市综合评估发现,东部三大经济圈内三四线城市房企的中长期开发**机会相对看好,供应量将会**;非**城市周边的三四线城市中长期供应则存在结构性调整。
  张宏伟认为,综合量价周期分析,到2018年第四季度,**一二线房地产市场成交均价将完全进入周期谷底,之后2019年2-3季度住宅销量率先反弹、2020年2-3季度房价随销量上涨缓慢释放。综合判断,**一二线城市楼市调控不会松动;三四线城市间长期存销比存在分化,尽管如盐城、蚌埠、湖州等城市长期存销比处于较低水平,一旦市场需求集中释放,地方政府推地增加将产生新一轮库存问题。
  张宏伟建议房企应把握**一二线城市影响下,三四线城市房价轮动的周期性机会,不同都市圈内,三四线城市房价将在2018年2季度之前仍有跑量机会,而下一轮三四线城市房价实质性**阶段为2020年1-2季度之后。

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